قانون روابط موجر و مستاجر 1356

در موارد زیر مستأجر می تواند صدور حکم بـه فسخ اجاره و از دادگاه درخواست کند: 1 ـ در صورتی کـه عین مستأجره با اوصافی کـه در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی). 2 ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود کـه آنرا از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد. 3 ـ در مواردی کـه مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد. 4 ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه. 5 ـ هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

هر گاه مستأجر بـه علّت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی کـه بـه تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستأجر مکلّف است بـه وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند کـه برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی کـه موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد، مستأجر باید بـه دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را بـه دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت بـه موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند کـه برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی کـه مستأجر بـه ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او بـه موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرّف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. 1 ـ در موردی کـه مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال بـه غیر در اجاره نامه و یا در موردی کـه اجاره نامه ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً بـه هر صورتی کـه باشد بـه غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد. 2 ـ در موردی کـه عین مستأجره بـه منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را بـه عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً بـه غیر واگذار کند، بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد. 3 ـ در صورتی کـه در اجاره نامه محل سکنی؛ حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط بـه این کـه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه بـه این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود. 4 ـ در صورتی کـه مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج بـه مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد. 5 ـ هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد. 6 ـ در صورتی کـه از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری کـه در اجاره نامه قید شده استفاده گردد. 7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. 8 ـ در صورتی کـه مستأجر در مورد اجاره تعدّی یا تفریط کرده باشد. در صورتی کـه مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هر گاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند بـه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها بـه دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را بـه نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم بـه تخلیه صادر نمی شود و مستأجر بـه پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز بـه موجر پرداخت می گردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است. تبصره 1 ـ در صورتی کـه مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام بـه پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر بـه موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است. تبصره 2 ـ در صورتی کـه مورد اجاره بـه منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط بـه اجاره محل سکنی خواهد بود. تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده؛ اگر مستأجر مرکز فساد کـه قانوناً دائر کردن آن ممنوع است، در مورد اجاره دایر نماید، دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود بـه محض صدور کیفرخواست، بـه درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد. تبصره 4 ـ در صورتی کـه مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود، مالک یک واحد مسکونی باشد، موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل؛ در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره، درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است: 1 ـ تخلیه بـه منظور احداث ساختمان جدید؛ مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلّفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و بـه مالک تسلیم نمایند. 2 ـ تخلیه بـه منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت. 3 ـ در صورتی کـه محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه بـه پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع بـه ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره بـه نحوی کـه ادعا کرده استفاده ننماید، بـه درخواست مستأجر سابق بـه پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد، مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است. تبصره ـ در صورتی کـه در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعدّدی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده باشد، مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

در تمام مواردی کـه تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای حکم یا بـه ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می گیرد، باید از طرف دادگاه بـه دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.