انعقاد قرارداد مالک با مستاجر دوم موجب زوال حق کسب و پیشه شکل یافته بر اساس قانون سال 1356 نیست / نظریه مشورتی7/1401/729 مورخ 1401/08/10 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1401/729

شماره پرونده : 1401-29/1-729 ح

تاریخ نظریه : 1401/08/10

استعلام :

مستاجر یک باب مغازه که پیش از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال 1378 با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل می کند و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد می شود. با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل الیه در سال 1378، آیا می توان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح «حق کسب یا پیشه یا تجارت» به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستاجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد می شود و مستاجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت می کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار می رود که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تاثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی می شود، مؤثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار می گیرد.

ثانیاً، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است و مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد شده است، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نمی باشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده 19 قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستاجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق دانسته است، مؤید این دیدگاه است.