تخلف در تنظیم سند رسمی برای نابینا و ناشنوا موجب بطلان سند نیست

تخلف در تنظیم سند رسمی برای نابینا و ناشنوا موجب بطلان سند نیست ـ نظریه مشورتی 7/1404/605 مورخ 1404/09/30 اداره کل حقوقی قوه قضائیه

بیشتر بخوانید:
+  مقررات ثبت اسناد و املاک
+  ثبت اسناد، املاک و اموال در آراء وحدت رویه قضایی
+  موضوعات ثبت در آرای دیوان عدالت اداری    
+  دفترخانه اسناد رسمی در نظریات مشورتی
+  اسناد رسمی در نظریات مشورتی

جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1404/605
شماره پرونده : 1404-59-605ح
تاریخ نظریه : 1404/09/30

استعلام :

چنانچه سند رسمی بدون رعایت موارد و تشریفات مقرر در مواد 64 و 66 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی تنظیم و ثبت شود، آیا سند مذکور از لحاظ مقررات قانونی دارای اعتبار است؟ اقدام سردفتر اسناد رسمی صرفاً تخلف انتظامی است و یا آنکه به لحاظ آمره بودن مقررات یادشده، سند تنظیم شده باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
صرف عدم رعایت ترتیبات و الزامات قانونی راجع به ثبت اسناد راجع به فرد نابینا یا ناشنوای بی سواد موضوع مواد 64، 66 و 67 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی؛ هرچند تخلف محسوب و مستوجب محکومیت انتظامی است (بند 2 از شق «پ» ماده 65 آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1399 ریاست محترم قوه قضاییه)، موجبی قانونی برای ابطال سند رسمی تنظیمی نیست؛ هرچند در فرضی که ادعای بطلان سند به دلایلی مانند جعل مفادی مطرح شود، عدم رعایت این تشریفات می تواند به عنوان قرینه ای قوی در کنار دیگر قرائن مورد ارزیابی قرار گیرد.

###########

مضمون تحلیلی نظریه مشورتی

تنظیم سند رسمی بدون رعایت تشریفات مقرر در مواد 64 و 66 قانون ثبت اسناد و املاک برای افراد نابینا یا ناشنوای بی سود، تخلف انتظامی محسوب می شود.

این تخلف به خودی خود باعث باطل شدن سند رسمی نمی گردد.

اما اگر ادعایی مانند جعل محتوای سند مطرح شود، این نقص تشریفاتی می تواند به عنوان قرینه ای مهم در کنار دیگر شواهد مورد توجه قرار گیرد.

تحلیل مواد قانونی مورد اشاره

مواد 64، 66 و 67 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310، مقررات ویژه ای را برای تنظیم سند رسمی برای دو گروه خاص مقرر می دارد: افراد نابینا و افراد ناشنوای بی سواد.

هدف اصلی این مواد، تضمین صحت و سلامت اراده و قصد انشای این افراد و جلوگیری از هرگونه اغفال یا سوءاستفاده است.

این مواد جنبه حمایتی و تأمینی دارند و رعایت دقیق تشریفات مقرر در آنها مانند حضور شهود ویژه و قرائت سند، برای سردفتر اسناد رسمی یک تکلیف قانونی است.

با این حال، مطابق نظر حقوقی ارائه شده، این مقررات اگرچه آمره و الزامی هستند، اما قاعده «بطلان» را برای اسناد تنظیم شده با تخلف از آنها پیش بینی نکرده اند.

در نتیجه، نقض این مقررات، تخلف سردفتر از وظایف حرفه ای محسوب شده و تنها مجازات انتظامی برای وی در پی خواهد داشت.

با این توضیح که این نقض تشریفات، در صورت طرح ادعای جعل یا تقلب، می تواند به عنوان یک قرینه و شاهد مهم در دادگاه مورد استناد و ارزیابی قرار گیرد.

پس می توان گفت این مواد بیشتر جنبه شکلی و احتیاطی داشته و نقض آنها به خودی خود ماهیت سند رسمی را از بین نمی برد، اما از اعتبار و استحکام اثباتی آن می کاهد.

راهنمای کاربردی برای وکلا

اگر موکل شما طرف معامله با فرد نابینا یا ناشنوای بی سواد بوده و سند رسمی بدون رعایت تشریفات مواد 64 و 66 قانون ثبت تنظیم شده، ادعای بطلان سند به تنها دلیل نقض این تشریفات در دادگاه پذیرفته نخواهد شد.

تخلف از این مقررات، یک تخلف انتظامی برای سردفتر محسوب می شود و موکل شما می تواند از این طریق نسبت به سردفتر متخلف در مراجع نظارتی مانند کانون سردفتران شکایت کند.

با این حال، اگر ادعای مهم تری مانند جعل امضا، اغفال، اکراه یا اشتباه در مفاد سند وجود دارد، حتماً عدم رعایت این تشریفات قانونی را به عنوان یک قرینه قوی و مؤید در لابلای دلایل خود مطرح و بر آن تأکید کنید.

این نقص شکلی می تواند به دادگاه کمک کند تا در کنار سایر ادله، درباره صحت انتساب مفاد سند به موکل شما یا سلامت قصد و اراده طرف مقابل، تردید کند و ادعایتان را بپذیرد.

در تنظیم دادخواست یا لوایح، این استدلال را پررنگ کنید که تخلف از یک قانون حمایتی و امنیتی، نشاندهنده فضای ناسالم و غیرمطمئن در حین انجام معامله است.

همچنین به موکلانی که در مقام تنظیم سند هستند (به ویژه اگر طرف مقابل آنها از این شرایط خاص برخوردار است) تأکید کنید که اصرار بر رعایت کامل این تشریفات، از مشکلات آینده جلوگیری می کند و سند مستحکم تری خواهد داشت.

هنگام استناد به این نظریه مشورتی، توجه داشته باشید که این نظر تنها در مورد تشریفات خاص مربوط به نابینایان و ناشنوایان بی سواد صدق می کند و ممکن است در مورد نقض سایر مقررات آمره ثبت، احکام متفاوتی وجود داشته باشد.