مبلغ سرقفلی قبل از سال 1376 توسط کارشناس در مبلغ حق کسب و پیشه لحاظ می شود / مجموعه نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه : 7/1401/1134

شماره پرونده : 1401-115-1134 ح

تاریخ نظریه : 1401/11/26

استعلام :

همانگونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق متفاوت و دارای جایگاه قانونی مختلف اند؛ حق نخست در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در جهت حمایت از مستأجر مصوب شده و حسب مورد با دعوای موجر و به تشخیص دادگاه تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستأجر زایل می شود. توضیح آن که در بسیاری از اجاره نامه هایی که در قلمرو قانون یاد شده است، مستأجر بر اساس ماده 10 قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود 80 درصد ارزش ریالی تجاری ملک است را به صورت مبایعه نامه خریداری می کند. از طرفی سرقفلی به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است؛ این در حالی است که گاهی به دلیل مزج این دو حق و خلط موضوع و در مقام ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت بعضا برای مستأجر متخلف به سقوط هر دو حق حکم صادر شده است؛ در حالی که هیچ گاه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 موضوع سرقفلی در بین نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تحت الشعاع قرار می دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستأجر که شرعاً و قانوناً آن را خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستأجر و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت وی، ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است. با عنایت به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه اتخاذی از سوی برخی مراجع قضایی به شرح پیش گفته، اعلام نظر فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق سرقفلی پیش بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و تنها کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده 19 قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمیکند و نصف مبلغ کل تعیین شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می گیرد.

شماره نظریه : 7/1401/1357

شماره پرونده : 1401-115-1357حش

تاریخ نظریه : 1402/01/29

استعلام :

حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق مختلف و دارای جایگاه قانونی متفاوتند و حق نخست در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به عنوان پدیده حمایتی مستأجر مصوب گردیده و حسب مورد تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستأجر و دعوای موجر و به حکم دادگاه زایل می‌شود. در بسیاری از قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قانون یادشده است، مستأجر بر اساس ماده 10 قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود هشتاد درصد ارزش ریالی تجاری مساحت داخلی تجاری است را به صورت مبایعه‌نامه خریداری می‌کند؛ این در حالی است که گاهی حق مستأجر متخلف بر سرقفلی که به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است، به دلیل مزج دو حق و خلط موضوع و عدم شناخت در نحوه ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط می‌شود؛ در حالی که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 موضوع سرقفلی مطرح نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفاً حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستأجر که عرفاً و قانوناً خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستأجر سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت و ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است؛ اما احکام صادره مبنی بر سقوط هر دو حق، منجر به تضییع حق مستأجرین بسیاری شده است. بنا به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه محاکم در رأی زایل شدن همزمان حق مستأجر بر تمام یا نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر و سرقفلی وی اعلام نظر فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق سرقفلی پیش‌بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می‌کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده 19 قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می‌گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمیکند و نصف مبلغ کل تعیین‌شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار میگیرد.