دستور تخلیه صادره قاضی دادگاه صلح، قطعی و قابل اجرا است ـ نظریه مشورتی 7/1404/50 مورخ 1404/07/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

بیشتر بخوانید:
+  موجر و مستاجر در آراء وحدت رویه قضائی        
+  شورای حـل اختلاف در آراء وحدت رویه قضایی        
+  دادگاه صلح در نظریات مشورتی
+  تخلیه مستاجره در نظریات مشورتی

جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1404/50
شماره پرونده : 1404-29/1-50ح
تاریخ نظریه : 1404/07/02

استعلام :
به موجب ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378/2/19 هیأت وزیران به «درخواست تخلیه» در مورد سند عادی اجاره دارای شرایط موضوع ماده 2 این قانون، بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی رسیدگی می شود؛ همچنین وفق ماده 4 آیین نامه یاد شده، رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز شرایط مبادرت به صدور «دستور تخلیه» خواهد نمود. تا پیش از تصویب قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، وفق بند «ب» ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، در اجرای مقررات قانون یاد شده دستور تخلیه توسط قاضی شورا صادر و اجرا می شد. با عنایت به اینکه به موجب بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، رسیدگی به دعاوی و «درخواست های» تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره بها در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته و به موجب بند «پ» تبصره 5 ماده 12 این قانون، قاضی دادگاه صلح در اجرای ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378، «دستور تخلیه» صادر می کند، آیا دستور صادره قطعی و قابل اجراست؛ آیا قاضی دادگاه صلح می تواند از دستور صادره عدول کند؟ با توجه به اینکه دستور تخلیه رأی محسوب نمی شود، آیا قابل تجدید نظر در دادگاه های تجدید نظر است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، هرچند بند «پ» تبصره 5 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 به نحو عموم «موارد مذکور در بند 4 این ماده» را قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان دانسته است؛ اما از آنجا که اتخاذ تصمیم در خصوص «درخواست های مربوط به تخلیه عین مستأجره» در قالب دستور تخلیه صورت می گیرد که از عنوان «رأی» یعنی احکام و قرارهای نهایی خارج است و اعتراض به آن مشمول حکم خاص مندرج در ماده 5 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و مواد 17 و 18 آیین نامه اجرایی این قانون مصوب 19/2/1378 هیأت وزیران می باشد، از شمول آراء قابل تجدید نظر دادگاه صلح به شرح مذکور در تبصره 5 ماده 12 یاد شده خروج موضوعی دارد و در واقع بند «پ» این تبصره، ناظر بر «دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره بها» موضوع بند 4 ماده 12 این قانون است و از درخواست های تخلیه که به صدور دستور تخلیه منجر می شود، خارج است.
ثانیاً، در فرض سؤال عدول از دستور تخلیه صادره از سوی دادگاه صلح در صورت احراز اشتباه  بودن آن، فاقد اشکال به نظر می رسد.

**************

خلاصه تحلیلی:
1. دستور تخلیه صادره توسط قاضی دادگاه صلح، قطعی و قابل اجرا است، اما یک "رأی" (حکم یا قرار) محسوب نمی شود.
2. این دستور، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان نیست.
3. قاضی دادگاه صلح در صورت احراز اشتباه، می تواند از دستور صادره عدول کند (آن را بازپس گیرد).

شرح جزئیات:
1. قطعی بودن و عدم قابلیت تجدیدنظر
· تمایز بین «دعوا» و «درخواست»: نظریه مشورتی بین «دعاوی تخلیه» (Lawsuits) و «درخواست های تخلیه» (Requests) تمایز قائل می شود.
  · دعاوی تخلیه: تحت شمول بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف 1402 قرار می گیرند و مطابق بند «پ» تبصره 5 همان ماده، قابل تجدیدنظر هستند.
  · درخواست های تخلیه: این درخواست ها (مطابق ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر 1378) منجر به صدور «دستور تخلیه» می شوند. این «دستور» از نظر حقوقی در زمره «آراء» (احکام و قرارهای نهایی) محسوب نمی شود.
· حکم خاص بر عام حاکم است: اگرچه قانون شوراهای حل اختلاف 1402 به طور کلی موارد بند 4 ماده 12 را قابل تجدیدنظر می داند، اما مقررات خاص قانون روابط موجر و مستأجر (مواد 5 قانون مصوب 1376 و 17 و 18 آیین نامه اجرایی مصوب 1378) که نحوه اعتراض به «دستور تخلیه» را مشخص می کنند، بر این حکم عام حاکم هستند. بنابراین، «دستور تخلیه» قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان نیست.

2. امکان عدول قاضی از دستور تخلیه
· از آنجا که «دستور تخلیه» یک رأی قضایی قطعی محسوب نمی شود، اگر قاضی دادگاه صلح پس از صدور آن متوجه اشتباه در تصمیم خود شود (مانند عدم احراز یکی از شرایط قانونی برای صدور دستور)، اختیار دارد که از دستور خود عدول کرده و آن را لغو نماید. این اقدام در راستای احقاق حق و جلوگیری از اجرای دستور نادرست است.

جمع بندی:
 رویه رسیدگی به «درخواست تخلیه» که به «دستور تخلیه» منجر می شود، یک فرآیند سریع و اختصاصی است که تابع مقررات خاص قانون روابط موجر و مستأجر بوده و از شمول قواعد عمومی تجدیدنظر خارج است. راه های اعتراض به این دستور، همان است که در مواد 17 و 18 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر پیش بینی شده است.

در صورت نیاز به مشاوره یا مستندات بیشتر می توانید با کارشناسان حقوقی تماس بگیرید.