تخلیه مورد اجاره از مستاجر دوم مستلزم اعطای مهلت به مستاجر جهت اقامه دعوی نزد دادگاه است / نظریه مشورتی 7/95/1854 مورخ 1395/08/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/95/1854

شماره پرونده : 95-29/1-1131

تاریخ نظریه : 1395/08/08

استعلام :

بیشتر بخوانید:

تخلیه مستاجره در نظریات مشورتی 

موجر و مستاجر در آراء وحدت رویه قضائی       

اعتراض ثالث آرای حقوقی در نظریات مشورتی    

اعتراض ثالث به آراء حقوقی در آراء وحدت رویه قضایی   

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1و2- اولاً) واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستاجره از سوی مستاجر اول به مستاجر دوم به معنای تصرف مستاجر اول در عین مستاجره است و دستور تخلیه علیه او در چنین فرضی با منع قانونی مواجه نیست و تصرفات مستاجر دوم در واقع تداوم تصرفات مستاجر اول است.

ثانیاً) مأذون بودن مستاجر در اجاره دادن عین مستاجره به دیگری به معنای نفی قاعده نسبی بودن قراردادها موضوع ماده 231 قانون مدنی نمی باشد. بنابراین تعهدات موجر به میزانی است که در قرارداد اجاره اول یا ملحقات آن مذكور گردیده است و تعهدات مستاجر اول نسبت به مستاجر دوم و از جمله اخذ ودیعه و امثال آن، ارتباطی به موجر ندارد؛ مگر اینكه موجر صراحتاً تعهدات مستاجر اول نسبت به مستاجر دوم را پذیرفته باشد و یا مستاجر اول به وكالت از سوی موجر چنین تعهداتی را قبول نموده باشد. در نتیجه باید گفت با فقدان مجوز خاص قانونی، موجر تكلیفی به پرداخت وجه مورد بحث به مستاجر دوم جهت تخلیه مورد اجاره نداشته و مستاجر دوم می تواند آن را از مستاجر اول مطالبه نماید و لذا موضوع از شمول حكم ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376خارج است.

ثالثاً) تبصره 2 ماده 10 آیین نامه اجرایی مصوب 1378 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، در مقام تبیین قائم مقام قانونی موجر و مستاجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می توانند، درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستاجر در خواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی اجاره ملک از مستاجر اول باشد، موضوع مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است و در صورت ارائه دلایلی دال بر اینکه عین مستاجره به وی واگذار شده است، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در دادگاه صلاحیتدار اقامه دعوی نماید و در صورتیکه ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه می یابد.

رابعاً) صرف نظر از آن كه مستاجر اول بدون اذن مالك عین مستاجره حق ندارد، آن را در رهن دیگری قرار دهد، وجه پرداخت شده از سوی مستاجر دوم به مستاجر اول پس از طرح دعوا از سوی مستاجر دوم به طرفیت مستاجر اول و صدور رأی، از محل وجوه یا اموالی كه مستاجر اول در تصرف مالك(موجر) دارد وفق عمومات قابل توقیف و استیفا می باشد.

خامساً) حق مالك برای تخلیه عین مستاجره تابع قرارداد فی مابین وی با مستاجر اول و مدت اجاره تعیین شده بین ایشان است و هرگاه مستاجر اول مورد اجاره را بیش از مدتی كه خود مالك منافع بوده است به مستاجر دوم اجاره داده باشد، برای مستاجر دوم ایحاد حق نمی كند و از این جهت مانع حق مالك برای درخواست تخلیه نیست

*****************

خلاصه نظریه:
هنگام اجرای دستور تخلیه، اگر شخص ثالثی (مستأجر دوم) مدعی تصرف قانونی در ملک باشد، مأمور اجرا مکلف است به او مهلت دهد تا در دادگاه صالح اقامه دعوی کند . در این مدت، در صورت ارائه قرار دادگاه، عملیات اجرایی متوقف میشود.

 شرح جزئیات و استدلال:
این نظریه به چند اصل مهم حقوقی اشاره میکند که وضعیت حقوقی هر یک از طرفین (موجر، مستأجر اول و مستأجر دوم) را مشخص میسازد:

 1. رابطه موجر و مستأجر دوم: 
* قرارداد اجاره یک قرارداد نسبی است و فقط بین طرفین قرارداد (موجر و مستأجر اول) اثر دارد.
* موجر هیچ تعهد و رابطهای با مستأجر دوم ندارد ، مگر اینکه صراحتاً تعهدات مستأجر اول را پذیرفته باشد.
* بنابراین، موجر مسئولیتی در قبال ودیعه یا any تعهدی که بین مستأجر اول و دوم رد و بدل شده است، ندارد . مستأجر دوم باید وجوه خود را از مستأجر اول مطالبه کند.

 2. حق موجر برای تخلیه: 
* حق موجر برای درخواست تخلیه، تابع قرارداد اصلی با مستأجر اول است.
* اگر مستأجر اول ملک را برای مدت زمانی بیشتر از مدتی که خودش مالک منافع بوده، به مستأجر دوم اجاره داده باشد، این اقدام برای مستأجر دوم حق ایجاد نمیکند و مانع حق قانونی موجر برای تخلیه ملک نیست.

 3. تکلیف مأمور اجرا در برابر مستأجر دوم (شخص ثالث): 
این بخش که مستقیماً به سؤال شما مربوط میشود، در بند "ثالثاً" نظریه به طور واضح بیان شده است:
* اگر در حین اجرای دستور تخلیه، ملک در تصرف شخص دیگری (مستأجر دوم) باشد و او ادعا کند که ملک را از مستأجر اول اجاره کرده است، موضوع مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی می شود .
* در این صورت، تکلیف مأمور اجرا به این شرح است:
 1. اعطای مهلت: مأمور اجرا باید به این شخص (مستأجر دوم) یک هفته مهلت دهد تا در دادگاه صلاحیتدار اقامه دعوی کند و ادعای خود را به اثبات برساند.
 2. تأخیر اجرا: اگر مستأجر دوم ظرف پانزده روز از تاریخ اعطای مهلت یک هفتهای ، قرار تأخیر اجرای عملیات را از دادگاه به واحد اجرا ارائه دهد، عملیات تخلیه متوقف خواهد شد تا نتیجه دادگاه مشخص شود.
 3. ادامه اجرا: اگر در این مهلت قرار تأخیر اجرا ارائه نشود، مأمور اجرا حق دارد عملیات تخلیه را ادامه دهد .

 فرآیند قانونی:

وقتی در مرحله اجرای دستور تخلیه، مستأجر دوم به عنوان یک معترض ثالث حاضر میشود:

 تکلیف مأمور اجرا نتیجه و اقدام بعدی 
1. اعطای مهلت یک هفتهای به مستأجر دوم برای اقامه دعوی در دادگاه. ← مستأجر دوم در دادگاه اقامه دعوی میکند. 
 2. انتظار برای 15 روز (از تاریخ اعطای مهلت) برای دریافت "قرار تأخیر اجرا" از دادگاه. ← الف) اگر قرار تأخیر ارائه شد: تخلیه متوقف میشود.<br> ب) اگر قرار تأخیر ارائه نشد: تخلیه ادامه مییابد. 

این رویه از حقوق مستأجر دوم که به طور مستقیم در دعوای اصلی حضور نداشته، حمایت میکند و به او فرصت میدهد حق خود را در مرجع قضایی صالح اثبات کند.