دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان مصوب 1404/10/06

دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوهای موضوع ماده 26 آیین نامه ماده 3 قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1401، مصوب 1404/10/06

شناسنامه دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان:

شماره روزنامه رسمی: 23537 
تاریخ روزنامه رسمی: 1404/10/23 
شماره ابلاغ: 27502 
تاریخ ابلاغ: 1404/10/06 
مرجع تصویب: قوه قضاییه 
تاریخ تصویب: 1404/10/06 

بیشتر بخوانید:
+ 111
+ 111
+ 111
+ 111
+ 111
+ 111

مقررات مرجع:
ماده 26 آیین نامه ماده 3 قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1401: سازمان مکلف است با رعایت موازین قانونی دسترسی های لازم برای اجرای ماده (3) قانون و تبصره (2) آن را از طریق سکوهای دولتی و همچنین خصوصی دارای مجوز، برای دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی فراهم سازد. 

 

متن دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان:

 

در راستای اجرای ماده 26 آیین نامه ماده 3 قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مستند بـه ماده (30) آیین نامه مذکور و همچنین راهکار 140 سند تحول و تعالی قوه قضائیه، «دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوهای موضوع ماده (26) آیین نامه ماده (3) قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» بـه شرح ذیل ابلاغ می گردد:

 

فصل اول: تعاریف

 

ماده 1 ـ تعاریف و اصطلاحات مذکور در این دستورالعمل بـه شرح ذیل است:

الف ـ قانون: قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401؛

ب ـ آیین نامه: آیین نامه ماده (3) قانون؛

پ ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛

ت ـ مرکز: مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه؛

ث ـ سامانه: سامانه ثبت الکترونیک اسناد مذکور در ماده (1) قانون؛

ج ـ قانون مدام: قانون مدیریت داده ها و اطلاعات ملی مصوب 1401؛

چ ـ قرارداد یکسان: قراردادهای یکسان و نمونه موضوع تبصره (2) ماده (3) قانون؛

ح ـ معامله: اعمال حقوقی موضوع ماده (1) قانون؛

خ ـ سکو: سکوی موضوع بند (1) ماده (1) آیین نامه حمایت از سکوها و کسب و کارهای اقتصاد رقومی (دیجیتال) مصوب 1401؛

د ـ مشاور املاک: دلالان معاملات املاک اعم از مشاورین املاک و بنگاه های معاملات ملکی کـه با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک، در مقابل اجرت مشخص، واسطه انجام معاملات ملکی هستند؛

ذ ـ اقلام اطلاعاتی ملک: اطلاعاتی از ملک کـه در نظام جامع املاک موضوع مواد (4) و (5) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393 بوده و باید در متن قرارداد یکسان قرار بگیرد؛ از قبیل مساحت، حق ارتفاق، حق انتفاع، دارا بودن پارکینگ و انباری و مساحت و تعداد هریک، وضعیت طلق یا وقف، موقعیت جغرافیایی پلاک اصلی، نقشه هندسه ملک و سایر اطلاعات مطابق مصوبات کارگروه تعامل پذیری دولت الکترونیک؛

ر ـ انتقال دهنده: انتقال دهنده حقوق مرتبط با ملک در معامله؛

ز ـ منتقل الیه: منتقل الیه حقوق مرتبط با ملک در معامله؛

ژ ـ شورای نظارت: کارگروه متشکل از نمایندگان معاونت های اول، حقوقی و امور مجلس و راهبردی قوه قضائیه، مرکز، سازمان و وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات کـه تکالیف مقرر در دستورالعمل را بر عهده دارد؛

س ـ کارگزاری های احراز هویت: کارگزاری هایی کـه از مرکز برای احراز هویت در سامانه ثبت نام الکترونیک قضایی (ثنا) تأییدیه اخذ نموده اند و دیگر کارگزاری هایی کـه از سازمان یا سایر مراجع ذی صلاح مجوز لازم برای احراز هویت را دارند؛

ش ـ سامانه شاهکار: شبکه احراز هویت کاربران سازمان تنظیم مقررات و ارتباطات رادیویی.

 

فصل دوم: نحوه اعطای دسترسی بـه سکوها

 

ماده 2 ـ سازمان مکلف است سرویس ثبت قرارداد یکسان در سامانه و سایر استعلامات لازم برای آن را بـه صورت شبانه روزی و بدون محدودیت تعداد در مرکز ملی تبادل اطلاعات موضوع ماده (7) قانون مدام فراهم کند. سازمان می تواند بـه منظور ارتقاء کیفیت سرویس، توافقنامه سطح خدمات (SLA) با مرکز ملی تبادل اطلاعات منعقد نماید.

تبصره ـ در اجرای قانون مدام هرگونه تبادل اطلاعات و اعطای دسترسی های موضوع این دستورالعمل صرفاً از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات مجاز است.

ماده 3 ـ سازمان مکلف است با رعایت تبصره (4) ماده (7) مکرر قانون اجرای سیاست های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی، برای سکوهای خصوصی متقاضی دارای شرایط زیر نیز مجوز دسترسی بـه ثبت قرارداد یکسان در سامانه از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات را صادر نماید:

الف ـ تعلق بیش از 70 درصد از کل سهام یا مالکیت سکو بـه اشخاص حقیقی یا حقوقی ایرانی؛

ب ـ عدم سوءپیشینه مؤثر کیفری برای مدیرعامل و تمامی اعضای هیأت مدیره؛

پ ـ تعهد بـه رعایت مفاد آیین نامه و این دستورالعمل؛

ت ـ شرایط مقرر در قانون تجارت برای مدیرعامل و اعضای هیأت مدیره؛

ث ـ تأییدیه شرایط امنیتی و حفاظتی توسط مرکز حفاظت و اطلاعات قوه قضائیه؛

ج ـ پروانه کسب از اتحادیه کشوری کسب و کارهای مجازی موضوع ماده (87) قانون نظام صنفی کشور مصوب 1382.

تبصره 1 ـ مدیرعامل و اعضای هیأت مدیره سکوهای بخش خصوصی نباید از کارکنان و مستخدمان دستگاه های موضوع ماده (5) قانون مدیریت خدمات کشوری باشند.

تبصره 2 ـ شرط بند (الف) باید برای تمام اشخاص حقوقی در زنجیره سهام داران و مالکین سکو نیز برقرار باشد.

تبصره 3 ـ سکو مکلف است تأییدیه آزمایش (تست) نفوذ یکی از آزمایشگاه های مورد تأیید مرکز راهبردی امنیت فضای تولید و تبادل اطلاعات (افتا) یا سازمان فناوری اطلاعات را ظرف دو ماه از تاریخ ایجاد دسترسی ثبت قرارداد یکسان اخذ نماید. عدم ارائه پاسخ آزمایش (تست) نفوذ توسط آزمایشگاه ظرف دو ماه از زمان ارائه درخواست، مانع از ادامه فعالیت سکو و سازمان تا زمان دریافت پاسخ نیست.

تبصره 4 ـ مرکز حفاظت و اطلاعات قوه قضائیه موظف است حداکثر ظرف یک ماه از زمان دریافت استعلامات موضوع بند (ث) نسبت بـه اعلام پاسخ اقدام نماید. تمدید مدت زمان پاسخگویی در موارد استثنا، با مجوز رئیس مرکز حفاظت و اطلاعات قوه قضائیه، بـه مدت 15 روز دیگر بلامانع است. عدم پاسخ در مهلت مقرر مانع از ادامه فرآیند توسط سازمان و سکو نیست.

ماده 4 ـ در صورتی کـه سکو هر یک از شرایط ذکر شده در ماده (3) و تبصره های آن را از دست دهد یا در آزمایش (تست) نفوذ آزمایشگاه مربوطه رد شود یا بر اساس اعلام آزمایشگاه، سکو همکاری لازم برای انجام تست نفوذ با آزمایشگاه مربوطه را نداشته باشد، سازمان مکلف است مراتب را بـه سکو ابلاغ نماید. سکو ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ مهلت دارد، آن شرط یا شرایط را مجدداً تحصیل کند، در غیر این صورت سازمان از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات دسترسی سکوی مذکور را تعلیق می نماید.

تبصره ـ در صورت انحلال یا ورشکستگی یا ابطال پروانه کسب سکو یا صدور دستور یا حکم قضایی مبنی بر ممنوعیت فعالیت سکو، سازمان از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات دسترسی سکوی مذکور را سلب می نماید.

 

فصل سوم: فرایندهای مرتبط با انجام معامله در سکو

 

ماده 5 ـ ثبت معامله توسط سکو باید بـه ترتیب زیر انجام شود:

الف ـ مشاور املاک یا هر یک از طرفین معامله پس از ورود بـه سکو و انتخاب نوع قرارداد یکسان، اطلاعات هویتی و شماره تلفن همراه طرفین و شاهدان و شناسه یکتای سند حدنگار ملک و میزان سهم مورد معامله را در سکو درج می کند.

تبصره 1 ـ در رابطه با اشخاص حقوقی، شناسه ملی مندرج در پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی و اطلاعات هویتی نماینده شخص حقوقی نیز دریافت می شود.

تبصره 2 ـ برای ورود مشاورین املاک بـه سکو لازم است استعلام هویت و اعتبار پروانه ایشان از وزارت صنعت، معدن و تجارت انجام شود.

تبصره 3 ـ برای املاکی کـه بر روی سند ملک شناسه یکتا درج نشده است، نام واحد ثبتی، بخش، ناحیه، اصلی و فرعی بـه جای شناسه یکتا وارد می شود.

تبصره 4 ـ انجام قرارداد یکسان توسط مشاوران املاک منوط بـه ثبت در سکو و اعلام شماره حساب تجاری است.

ب ـ سکو، اطلاعات دریافتی را بـه سازمان ارسال می کند.

پ ـ سازمان در صورت احراز ثبت نام طرفین در سامانه ثبت نام الکترونیک قضایی (ثنا) و تطابق شماره همراه طرفین و شاهدان با شماره ملی از طریق سامانه شاهکار، با ارسال پیامک، رضایت ایشان برای آغاز فرایند معامله را احراز می کند.

تبصره ـ در صورتی کـه هر یک از طرفین در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باشد یا شماره درج شده بر اساس سامانه شاهکار متعلق بـه وی نباشد، سازمان مکلف است از طریق پیامک مانع مذکور را بـه هر یک از طرفین یا شهود اطلاع دهد و از ادامه فرایند جلوگیری نماید.

ت ـ سازمان، استعلام های ذیل را حسب مورد برای طرفین، شاهدان و مورد معامله اخذ نموده و نتیجه را بـه صورت تجمیعی در قالب «امکان انجام معامله» یا «عدم امکان انجام معامله» با عبارات «بلی» یا «خیر» بـه سکو ارسال می کند:

1ـ احراز حیات و سن قانونی برای معامله در رابطه با اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال کشور و احراز وجود و یا انحلال در رابطه با اشخاص حقوقی از سازمان و استعلام سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی بر اساس تبصره (1) ماده (16) آیین نامه؛

2 ـ استعلام اهلیت معاملاتی برای اشخاص حقیقی از مرکز و عدم توقف یا عدم ورشکستگی برای اشخاص حقوقی از سازمان؛

3 ـ احراز مالکیت انتقال دهنده و بیشتر نبودن میزان سهم مورد معامله از میزان مالکیت؛

4 ـ احراز بازداشت نبودن مورد معامله؛

5 ـ فقدان محدودیت موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون؛

6 ـ فقدان محدودیت انتقال بـه غیر کـه در قرارداد یکسان قید شده باشد؛ از قبیل محدودیت ناشی از عدم پرداخت اقساط ثمن و محدودیت بند (2) ماده (15) آیین نامه.

تبصره ـ در صورت عدم احراز موارد ذکر شده در این بند، سازمان مکلف است دلیل مربوطه را بـه شخصی کـه عدم امکان ثبت معامله بـه وی منتسب است بـه وسیله پیامک اعلام کند.

ث ـ در صورت امکان پذیر بودن معامله بر اساس بند فوق، سازمان اقلام ذیل را بـه سکو ارسال می کند:

1) میزان حقوق دولتی و وجوه عمومی موضوع ماده (20) آیین نامه در مواردی کـه استعلام آن ها بـه صورت آنی قابل انجام است؛

2) عناوین حقوق دولتی و وجوه عمومی موضوع ماده (20) آیین نامه کـه استعلام آن ها آنی قابل انجام نیست؛

3) اقلام اطلاعاتی ملک.

تبصره 1 ـ موارد فوق باید در متن قرارداد یکسان بـه صورت خودکار درج شود.

تبصره 2 ـ سازمان مکلف است محدودیت های ثبت شده در دفتر الکترونیک املاک از قبیل رهن، صلح یا اجاره را بـه منتقل الیه از طریق پیامک اطلاع دهد.

تبصره 3 ـ سازمان مکلف است در صورت دسترسی بـه سامانه های بانکی چنانچه ملک در رهن بانک باشد، میزان تسهیلات باقی مانده ملک را از بانک استعلام و بـه منتقل الیه از طریق پیامک اعلام نماید.

ج ـ اقلام اطلاعاتی ملک بـه طرفین نمایش داده شده و سپس سایر اطلاعات لازم برای تکمیل قرارداد یکسان (از جمله ثمن معامله، تاریخ و میزان اقساط مرتبط با تحویل ملک و مراجعه بـه دفترخانه و تاریخ و ساعت مراجعه بـه دفترخانه) توسط سکو از طرفین معامله اخذ و بـه سازمان ارسال می شود.

تبصره 1 ـ در صورتی کـه سرویس ماده (17) آیین نامه راه اندازی شده باشد، سکو موظف است بر اساس آن دفترخانه پیشنهادی را بـه طرفین نمایش دهد. این امر مانع انتخاب دفتر اسناد رسمی دیگری کـه مورد توافق طرفین است، نمی باشد.

تبصره 2 ـ در صورت وجود مشاور املاک، لازم است شماره حساب مشاور املاک، حق دلالی و سهم هر یک از آن مشخص شود.

چ ـ سازمان پس از احراز رعایت شرایط قرارداد یکسان بر اساس اقلام دریافتی، متن و شناسه موقت قرارداد را تولید کرده و آن را در «سامانه ثبت من» بـه عنوان قرارداد امضا نشده قرار می دهد.

ح ـ سازمان متن خلاصه قرارداد و پیوند (لینک) متن کامل آن را بـه همراه کد تأییدیه بـه طرفین و شاهدان پیامک می کند.

خ ـ منتقل الیه مبلغ قسط اول معامله بـه همراه سهم خود از حق دلالی مشاور املاک (در صورت وجود) و هزینه سکو را بـه حساب امانی واریز می نماید.

د ـ سکو ویدئویی از هر یک از طرفین مبنی بر قرائت خلاصه قرارداد دریافت و با استفاده از یکی از کارگزاری های احراز هویت، زنده سنجی می کند.

تبصره ـ کارگزاری مربوطه موظف است ویدئو مذکور را حداقل تا دو سال نگهداری کند.

ذ ـ ابتدا طرفین و سپس شاهدان کد تأییدیه را بـه عنوان امضا کردن قرارداد در سکو وارد می نمایند.

تبصره ـ مهلت امضا قرارداد توسط طرفین و شاهدان در سامانه یک ساعت از واریز قسط اول است. عدم امضای قرارداد در مهلت مقرر بـه منزله انصراف از معامله بوده و بلافاصله وجه واریزی بـه حساب منتقل الیه عودت داده می شود. در صورت تمایل طرفین بـه انجام معامله، باید مجدداً اقدام بـه ثبت قرارداد نمایند.

ر ـ بلافاصله پس از امضای طرفین و شاهدان، سازمان مجدداً استعلامات موضوع بند (ت) این ماده را انجام داده و در صورت احراز موارد استعلام شده، بلافاصله قرارداد را در سامانه ثبت می نماید و سپس بر اساس ماده (25) آیین نامه اقدام و پیامکی حاوی کد رهگیری ثبت معامله بـه طرفین و شاهدان ارسال می کند.

تبصره 1 ـ سازمان مکلف است بلافاصله پس از ثبت قرارداد در سامانه، امکان مشاهده آن را برای طرفین در سامانه فراهم نموده و شناسه سند و رمز تصدیق آن را از طریق پیامک بـه طرفین ارسال نماید.

تبصره 2 ـ در صورت عدم احراز موارد استعلام شده، قرارداد کأن لم یکن بوده و بلافاصله کل مبلغ بـه حساب مبدأ واریزی بـه صورت خودکار اعاده می شود.

تبصره 3 ـ سازمان مکلف است با رعایت مواد 15، 19 و 25 آیین نامه، مفاد قراردادهای ثبت شده را بدون نیاز بـه تأیید سردفتر بـه صورت برخط و آنی در دفتر الکترونیک املاک ثبت کند و در مواردی کـه عمل حقوقی متضمن انتقال مالکیت است، نام منتقل الیه را بـه عنوان مالک در دفتر الکترونیک املاک ثبت کند.

ز ـ پس از تأیید ثبت قرارداد، وجه واریزی بـه حساب امانی پس از پرداخت حقوق دولتی و وجوه عمومی موضوع جزء (1) بند (ث) این ماده و سهم انتقال دهنده از حق دلالی مشاور املاک (در صورت وجود) و هزینه سکو، بـه حساب انتقال دهنده کـه در قرارداد یکسان مشخص شده، واریز می شود.

تبصره ـ میزان قسط اول معامله نباید از مجموع کسورات مذکور کمتر باشد.

ماده 6 ـ با رعایت ماده (18) آیین نامه، اصلاح و اقاله معامله ثبت شده توسط سکو باید بـه ترتیب زیر انجام شود:

الف ـ مشاور املاک یا هر یک از طرفین پس از ورود بـه سکو، کد رهگیری معامله، اطلاعات هویتی شاهدان و موارد اصلاحی را وارد نموده و سکو اطلاعات مذکور را بـه سازمان ارسال می کند.

تبصره ـ در صورت درخواست اقاله قرارداد، سازمان با محاسبه مبلغ موردنیاز برای اقاله کـه معادل ثمن معامله دریافت شده است، امکان استرداد این مبلغ را بـه حساب امانی برای انتقال دهنده فراهم کند. صرفاً پس از واریز مبلغ مذکور بـه حساب امانی توسط انتقال دهنده، امکان ادامه فرایند وجود خواهد داشت.

ب ـ سازمان، استعلام های ذیل را اخذ نموده و نتیجه آن را در قالب «امکان انجام اصلاح» یا «عدم امکان انجام اصلاح» با عبارات «بلی» یا «خیر» بـه سکو ارسال می کند:

 1) احراز حیات در رابطه با اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال کشور و استعلام سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی بر اساس تبصره (1) ماده (16) آیین نامه.

2) استعلام اهلیت معاملاتی برای اشخاص حقیقی از مرکز و عدم ورشکستگی برای اشخاص حقوقی از سازمان؛

تبصره ـ در صورت عدم احراز موارد ذکر شده در این بند، سازمان مکلف است دلیل مربوطه را بـه شخصی کـه عدم امکان اصلاح معامله بـه وی منتسب است بـه وسیله پیامک اعلام کند.

پ ـ سازمان با احراز رعایت شرایط قرارداد یکسان بر اساس اقلام دریافتی، متن اصلاحیه یا اقاله قرارداد را تولید کرده و آن را بـه همراه کد رهگیری معامله و کد تأییدیه بـه طرفین پیامک می کند.

ت ـ سکو ویدئویی از هر یک از طرفین مبنی بر اصلاح یا اقاله قرارداد دریافت و با استفاده از یکی از کارگزاری های احراز هویت، زنده سنجی می کند.

تبصره ـ کارگزاری مربوطه موظف است ویدئو مذکور را حداقل تا دو سال نگهداری کند.

ث ـ ابتدا طرفین و سپس شاهدان کد تأییدیه موضوع بند (پ) را بـه عنوان امضا و نهایی کردن اصلاحیه یا اقاله قرارداد در سکو وارد می نمایند.

ج ـ پس از امضاء، سازمان اصلاحیه یا اقاله قرارداد را در سامانه، ثبت نموده و پیامکی حاوی کد رهگیری اصلاح یا اقاله معامله بـه طرفین ارسال می کند.

تبصره ـ مهلت اقاله قرارداد توسط طرفین در سامانه یک ساعت از واریز وجه است. در صورتی کـه بـه هر دلیلی اقاله صورت نگرفت، مبلغ واریز شده بـه حساب امانی بـه حساب مبدأ باز می گردد.

ماده 7 ـ در زمان تحویل ملک، منتقل الیه ابتدا قسط مربوط بـه تحویل ملک را بـه حساب امانی واریز نموده و بلافاصله پس از تحویل گرفتن ملک، رسید الکترونیکی تحویل ملک را از طریق سکو امضا می نماید. بلافاصله پس از امضا، مبلغ مذکور از حساب امانی بـه حساب انتقال دهنده واریز می شود.
تبصره 1 ـ در صورتی کـه پس از واریز وجه توسط منتقل الیه بـه حساب امانی، انتقال دهنده ملک را تحویل ندهد و تاریخ مربوطه با توافق طرفین بر اساس ماده (6) این دستورالعمل اصلاح شود، بلافاصله بعد از ثبت اصلاح، مبلغ بـه حساب مبدأ واریزی باز می گردد.

تبصره 2 ـ در صورتی کـه پس از واریز وجه توسط منتقل الیه بـه حساب امانی، وی رسید الکترونیکی را امضا نکند و انتقال دهنده مدعی تحویل ملک باشد، تعیین تکلیف مبلغ موجود در حساب امانی حسب مورد بر اساس رأی داور یا مرجع قضایی خواهد بود.

تبصره 3 ـ سکو مکلف است انتقال دهنده را از عواقب عدم امضا رسید الکترونیکی هم زمان با تحویل ملک مطلع نماید.

ماده 8 ـ مراجعه بـه دفترخانه در رابطه با قرارداد ثبت شده توسط سکو باید بـه ترتیب زیر انجام شود:
الف ـ در زمان مراجعه بـه دفترخانه، منتقل الیه ابتدا قسط مربوط بـه مراجعه بـه دفترخانه را بـه حساب امانی واریز می نماید.

ب ـ سردفتر تکلیف موضوع ماده (19) آیین نامه را انجام می دهد.

تبصره 1 ـ سردفتر نباید استعلامات انجام شده توسط سکو را مجدداً انجام دهد، مگر این کـه قرائن معقولی مبنی بر غیر معتبر بودن آن وجود داشته باشد.

تبصره 2 ـ سازمان مکلف است دسترسی لازم جهت مشاهده متن و عناوین استعلام های انجام شده را برای سردفتر انتخاب شده توسط طرفین فراهم کند.

پ ـ در صورت رفع محدودیت قرارداد موضوع بند (2) ماده (15) آیین نامه توسط سردفتر، مبلغ مذکور از حساب امانی پس از پرداخت تعرفه رفع محدودیت مذکور، بـه حساب انتقال دهنده واریز می شود و در صورتی کـه تا پایان ساعت اداری روز مراجعه بـه دفترخانه سردفتر قرارداد را رفع محدودیت نکند، بلافاصله مبلغ واریزی بـه حساب مبدأ، باز می گردد.

ماده 9 ـ اعمال حق فسخ توسط انتقال دهنده در سکو (بدون نیاز بـه رسیدگی قضایی) باید بـه ترتیب زیر انجام شود:

الف ـ سازمان پس از گذشت زمان سررسید اقساط، شرایط بند (1) تا (4) ماده (23) آیین نامه را احراز کرده و سپس با محاسبه مبلغ موردنیاز برای اعمال فسخ (معادل میزان دریافت شده ثمن معامله با کسر وجه التزام) امکان استرداد این مبلغ را بـه حساب امانی برای انتقال دهنده فراهم می کند.

تبصره ـ سکو باید سه روز قبل از زمان سررسید پرداخت اقساط و همان روز، موضوع را در قالب پیامک بـه منتقل الیه یادآوری کند.

ب ـ پس از واریز مبلغ مذکور بـه حساب امانی توسط انتقال دهنده، سازمان متن فسخ قرارداد را تولید کرده و آن را بـه همراه کد رهگیری معامله و کد تأییدیه بـه انتقال دهنده پیامک می کند.

پ ـ سکو ویدئویی از انتقال دهنده مبنی بر فسخ قرارداد دریافت و با استفاده از یکی از کارگزاری های احراز هویت، زنده سنجی می کند.

تبصره ـ کارگزاری مربوطه موظف است ویدئو مذکور را حداقل تا دو سال نگهداری کند.
ت ـ انتقال دهنده کد تأییدیه موضوع بند (ب) را بـه عنوان اعمال حق فسخ قرارداد در سکو وارد می نمایند.

ث ـ پس از دریافت کد تأییدیه از سکو، سازمان در صورت احراز شرایط زیر، بر اساس تبصره (1) ماده (23) آیین نامه عمل نموده و پیامکی حاوی کد رهگیری فسخ معامله بـه طرفین ارسال می کند.

1) احراز حیات در رابطه با اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال کشور و استعلام سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی بر اساس تبصره (1) ماده (16) آیین نامه؛

2) استعلام اهلیت معاملاتی برای اشخاص حقیقی از مرکز و عدم ورشکستگی برای اشخاص حقوقی از سازمان؛

3) رعایت موارد مقرر در ماده (23) آیین نامه؛

4) پرداخت نشدن وجه قسط موردنظر توسط منتقل الیه تا زمان دریافت کد تأیید از سکو.

تبصره 1 ـ در صورت عدم احراز موارد فوق، مبلغ واریز شده بـه حساب امانی، بلافاصله بـه حساب مبدأ واریزی باز می گردد.

تبصره 2 ـ در صورتی کـه انتقال دهنده ملک را بـه منتقل الیه تحویل داده باشد، سازمان مکلف است، دستور استرداد را بر اساس ماده (24) آیین نامه بـه صورت خودکار صادر و بـه انتقال دهنده و متصرف در سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی، ابلاغ نماید.

ج ـ در صورتی کـه ملک تحویل داده نشده باشد، بلافاصله پس از ثبت فسخ، مبلغ بـه حساب منتقل الیه واریز می شود. در غیر این صورت، پس از تأیید تحویل یا تخلیه ملک توسط انتقال دهنده در سکو یا مأمور اجرای ثبت در سامانه، مبلغ بـه حساب منتقل الیه واریز می شود.

تبصره ـ در صورتی کـه انتقال دهنده یا مأمور اجرای ثبت تحویل یا تخلیه را تأیید نکرد و منتقل الیه مدعی تحویل ملک باشد، تعیین تکلیف مبلغ موجود در حساب امانی حسب مورد بر اساس رأی داور یا مرجع قضایی خواهد بود.

ماده 10 ـ در راستای اجرای تبصره (2) ماده (10) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب 1403، در صورت انقضای مهلت و عدم تمدید قرارداد اجاره ثبت شده در سامانه، انتقال دهنده (موجر) می تواند پس از واریز هزینه ودیعه بـه حساب امانی، از طریق سکو تقاضای دستور تخلیه ملک بر اساس ماده (24) آیین نامه را ثبت نماید. سازمان مکلف است، دستور تخلیه را بر اساس ماده (24) آیین نامه بـه صورت خودکار صادر و بـه انتقال دهنده و متصرف ابلاغ نماید. پس از تأیید تحویل یا تخلیه ملک توسط انتقال دهنده در سکو یا مأمور اجرای ثبت در سامانه، مبلغ بـه حساب منتقل الیه واریز می شود.

ماده 11 ـ سکو در صورتی کـه درخواست انجام موارد موضوع این فصل را با فرایندی متفاوت از آن چه در این دستورالعمل مشخص شده است داشته باشد، می تواند فرایند پیشنهادی خود را بـه شورای نظارت ارائه نمایند. شورای نظارت مکلف است ظرف مدت یک ماه پیشنهاد را بررسی و نتیجه را بـه سکو و سازمان اعلام کند. در صورت تأیید فرایند پیشنهادی توسط شورای نظارت، سکو می تواند بر مبنای آن فرایند عمل نماید.

 

فصل چهارم: شرایط فعالیت سکوها

 

ماده 12 ـ بر اساس بند (ح) ماده (66) قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، تعیین هزینه استعلام ها با وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات (کمیسیون تنظیم مقررات) است.

ماده 13 ـ با توجه بـه بند (2) جزء «الف» ماده (45) قانون اجرای سیاست های کلی اصل چهل و چهارم (44) قانون اساسی، اعمال هرگونه محدودیت در همکاری مشاورین املاک با سایر سکوها، توسط سکو ممنوع بوده و مصداق رویه انحصاری محسوب خواهد شد.

ماده 14 ـ شورای نظارت موظف است اقداماتی کـه مصداق رقابت غیرمنصفانه یا اخلال در رقابت محسوب می گردد از جمله موضوع ماده (129) قانون حمایت از مالکیت صنعتی مصوب 1403 و مواد (44) و (45) قانون اجرای سیاست های کلی اصل (44) قانون اساسی را شناسایی و سکوی متخلف را بـه مرجع ذی صلاح معرفی کند.

ماده 15 ـ سکوهای موضوع این دستورالعمل صرفاً می توانند در چارچوب تبصره (2) ماده (3) قانون بر اساس این دستورالعمل، قراردادهای معاملات اموال غیرمنقول را ثبت نمایند و حق ثبت قراردادهای خارج از شمول تبصره مذکور در مورد اموال غیرمنقول را ندارند.

تبصره ـ سکوهای بخش خصوصی امکان ثبت قرارداد برای املاک دارای رده حفاظتی موضوع بند (3) ماده (1) آیین نامه اجرایی تبصره ماده (9) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور و املاک متعلق بـه دستگاه های امنیتی و قضایی را ندارند.

ماده 16 ـ پرداخت عوض معامله علاوه بر طرق ذکر شده در ماده (21) آیین نامه، از طرق ذیل نیز امکان پذیر است:

الف ـ انتقال مالکیت عین یا منافع اموال غیرمنقول؛

ب ـ انتقال مالکیت خودرو.

تبصره ـ سکوها برای ثبت قرارداد معاوضه ملک با خودرو، مکلف بـه رعایت آیین نامه اجرایی بند (ت) ماده (114) قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران نیز می باشند.

ماده 17 ـ سکو موظف بـه رعایت موارد ذیل است:

الف ـ ارائه شبانه روزی خدمات بـه کاربران؛

ب ـ ایجاد ساختار پشتیبانی از کاربران؛

پ ـ استفاده از درگاه های پرداخت الکترونیکی مورد تأیید بانک مرکزی؛

ت ـ همکاری با مراجع قضایی و نظارتی در دسترسی بـه اطلاعات در چارچوب قانون؛

ث ـ ذخیره اطلاعات بـه صورت رمزگذاری شده؛

ج ـ عدم استفاده از پروتکل های ناایمن برای تبادل داده کاربران؛

چ ـ میزبانی داده ها در داخل کشور؛

ح ـ ارسال آدرس IP کاربر بـه سازمان؛

خ ـ داشتن دامنه دات آی آر (.ir)؛

د ـ اخذ نماد تجارت الکترونیکی (اینماد) از وزارت صنعت، معدن و تجارت پس از ایجاد دسترسی ثبت قرارداد یکسان؛

ذ ـ دستورالعمل اجرایی بهبود حفاظت از حریم خصوصی کاربران و شیوه جمع آوری پردازش و نگه داری اطلاعات کاربران در سامانه ها و سکوهای فضای مجازی مصوب 1402/10/27 کمیسیون عالی تنظیم مقررات فضای مجازی کشور.

ماده 18 ـ سکو موظف است درخواست های ارسالی بـه سازمان را با قابلیت رهگیری مبدأ درخواست کننده بـه صورت برخط بـه مدت حداقل شش ماه نگهداری نماید، و در صورت درخواست سازمان در اختیار سازمان قرار دهد.

ماده 19 ـ هرگونه ذخیره سازی، پردازش یا اعطای دسترسی داده ها بـه اشخاص ثالث توسط سکو باید با رعایت قانون جرائم رایانه ای، قانون تجارت الکترونیکی، قانون مدام و سایر قوانین مرتبط و مصوبات شورای عالی فضای مجازی و کارگروه تعامل پذیری دولت الکترونیکی موضوع ماده (3) قانون مدام صورت پذیرد.

تبصره ـ مسؤولیت محافظت از اطلاعات شخصی کاربران با سکو است و متخلف مشمول مجازات های مقرر در قانون تجارت الکترونیکی و دیگر قوانین مرتبط خواهد بود.

 

فصل پنجم: سایر مقررات

 

ماده 20 ـ سازمان می تواند پیامک های موضوع این دستورالعمل را از طریق پیام رسان های داخلی دارای مجوز از وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات ارسال نموده و فیلم های موضوع این دستورالعمل را نیز از همین طریق دریافت کند
.
تبصره ـ ارائه پیامک های موضوع این ماده توسط پیام رسان های داخلی، بـه شکلی مجزا و باقابلیت تشخیص اصالت آن است.

ماده 21 ـ در اجرای ماده (21) آیین نامه، سازمان مکلف است اطلاعات مربوط بـه قرارداد را بـه عنوان اسناد مثبته بـه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران بـه صورت برخط و آنی ارسال کند. بانک مرکزی بر اساس تبصره (1) ماده (10) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب 1403 و بند (1) ماده (2) آیین نامه حمایت از سکوها و کسب و کارهای اقتصاد رقومی (دیجیتال) مکلف است امکان پرداخت از حساب امانی بـه ذی نفع بـه صورت برخط و آنی را فراهم کند. همچنین حساب امانی باید قابلیت های ذیل را داشته باشد:

الف ـ بدون در نظر گرفتن سقف واریزی باشد؛

ب ـ برای پرداخت یک قسط، امکان واریز پول از چندین حساب بانکی وجود داشته باشد؛

پ ـ پرداخت وجه بـه حساب امانی بـه صورت آنی بـه ذی نفع اطلاع داده شود؛

ت ـ با اخذ رضایت متعهد در مرحله ثبت قرارداد، اقساط در تاریخ مشخص شده مستقیم از حساب مبدأ برداشت شده و بـه حساب امانی واریز نماید.

تبصره ـ بندهای مربوط بـه حساب امانی در این دستورالعمل پس از راه اندازی حساب امانی لازم الاجرا بوده و تا پیش از آن پرداخت از طریق سایر روش های پرداخت مقرر در ماده (21) آیین نامه صورت می گیرد.

ماده 22 ـ سکوها می توانند پیشنهادهای خود برای اصلاح قراردادهای موجود یا تدوین قرارداد جدید را بـه معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضاییه ارائه نمایند. معاونت مذکور مکلف است ظرف مدت یک ماه پیشنهادها را بررسی و نتیجه را بـه سکو و سازمان اعلام کند.

ماده 23 ـ سازمان مکلف است ظرف یک سال از ابلاغ این دستورالعمل دسترسی حداقل سه سکوی بخش خصوصی را بـه سامانه بر اساس این دستورالعمل فراهم کند و پس از آن بر اساس قانون اجرای سیاست های کلی اصل (44) قانون اساسی ارائه خدمات موضوع این دستورالعمل توسط سازمان بـه صورت مستقیم را متوقف نماید.

ماده 24 ـ شورای نظارت مکلف است شش ماه پس از ابلاغ دستورالعمل نحوه اجرای آن را بررسی و گزارشی از آن تهیه و در صورت نیاز پیشنهاد اصلاح دستورالعمل را بـه معاون اول قوه قضاییه ارائه دهد.

این دستورالعمل در اجرای تفویض اختیار موضوع نامه شماره 100/39338/9000 مورخ 1403/07/15 و 100/46444/9000 مورخ 1404/08/26 ریاست محترم قوه قضائیه در 24 ماده و 42 تبصره در تاریخ 1404/10/06 بـه تصویب معاون اول قوه قضائیه رسید و از تاریخ تصویب لازم الاجرا می باشد.

معاون اول قوه قضائیه

در این پاسخ، «مضمون دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوها» به‌صورت دقیق، تحلیلی و نظام‌مند ارائه می‌شود و سپس همه تحلیل‌های درخواستی، بدون استفاده از اصطلاحات بیگانه و منطبق با ادبیات حقوقی ایران، بیان می‌گردد.

##########

##  1. مضمون دستورالعمل (چکیده ماهوی و هسته هنجاری)

مضمون این دستورالعمل آن است که:

تنظیم، ثبت، اصلاح، اقاله، فسخ و اجرای قراردادهای معاملات اموال غیرمنقول، در قالب «قرارداد یکسان» و صرفاً از مسیر سکوهای دارای مجوز، تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و با اتصال کامل بـه سامانه‌های هویتی، ثبتی، مالی و قضایی انجام شود؛ به‌گونه‌ای کـه اراده طرفین، پرداخت‌ها، استعلامات، امضاها و آثار حقوقی معامله، همگی برخط، مستند، قابل رهگیری و غیرقابل انکار گردد.

در نتیجه:

*  قرارداد عادی سنتی عملاً از اعتبار عملی ساقط می‌شود
*  مشاور املاک از تنظیم‌کننده سند بـه واسطه فنی ـ حقوقی تبدیل می‌شود
*  مرجع تحقق معامله از دفترخانه بـه سامانه ثبت منتقل می‌شود
*  وجه معامله در اختیار مستقیم طرفین نیست و از مسیر حساب امانی عبور می‌کند
*  فسخ، اقاله و حتی تخلیه، بدون رسیدگی قضایی و به‌صورت سامانه‌ای ممکن می‌شود

##########

##  2. لیست تکالیف مندرج در مواد، تبصره ‌ها و بندها (تفکیک نهادی)

###  الف) تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

*  ایجاد سرویس ثبت قرارداد یکسان به‌صورت شبانه‌روزی
*  ارائه کلیه استعلام‌های هویتی، ثبتی، اهلیتی و معاملاتی
*  احراز ثبت‌نام اشخاص در سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی
*  تطبیق شماره همراه با هویت ملی
*  ارسال پیامک رضایت، محدودیت‌ها و نتایج استعلام
*  تولید متن قرارداد، شناسه موقت و نهایی
*  ثبت قرارداد بدون نیاز بـه تأیید سردفتر
*  ثبت آثار انتقال در دفتر الکترونیک املاک
*  ارسال اطلاعات معاملات بـه بانک مرکزی
*  صدور خودکار دستور تخلیه و استرداد ملک در موارد قانونی
*  تعلیق یا سلب دسترسی سکوهای متخلف

## #  ب) تکالیف سکوها

*  رعایت الزامات مالکیتی، امنیتی و صنفی
*  اخذ تأییدیه امنیتی و آزمایش نفوذ
*  ارائه خدمات شبانه‌روزی
*  ذخیره امن و رمزگذاری داده‌ها
*  نگهداری سوابق حداقل شش ماه
*  انجام زنده‌سنجی تصویری طرفین
*  ممنوعیت ایجاد انحصار
*  همکاری با مراجع قضایی
*  میزبانی داده‌ها در داخل کشور
*  رعایت حریم خصوصی کاربران

## #  پ) تکالیف مشاوران املاک

*  ورود اطلاعات فقط از طریق سکو
*  ثبت شماره حساب تجاری
*  اعلام دقیق حق‌الزحمه و سهم هر طرف
*  ممنوعیت تنظیم قرارداد خارج از قرارداد یکسان

## #  ت) تکالیف طرفین معامله

*  ثبت‌نام در سامانه ابلاغ الکترونیک
*  واریز وجوه بـه حساب امانی
*  امضای الکترونیکی در مهلت مقرر
*  رعایت ترتیبات تحویل، دفترخانه و اقساط

##########

##  3. خلاصه تحلیلی تفصیلی

این دستورالعمل، نقطه عطف در گذار از حاکمیت اسناد عادی بـه حاکمیت ثبت رسمی برخط است. قوه قضاییه از طریق آن:

*  نقش داوری پسینی را بـه نظارت پیشینی تبدیل کرده
*  اختلاف را پیش از شکل‌گیری مهار نموده
*  اراده اشخاص را در چارچوب فرم‌های الزام‌آور هدایت کرده
*  امنیت معامله را جایگزین آزادی شکلی کرده است

##########

##  4. تحلیل زبانی و ساختاری

*  زبان: آمره، دستوری و غیرقابل تفسیر موسع
*  افعال غالب: «مکلف است»، «باید»، «ممنوع است»
*  ساختار: زنجیره‌ای، مرحله‌محور، فرآیندگرا
*  حذف ابهام از طریق پیامک، کد رهگیری و مهلت‌های دقیق
*  تقدم «سیستم» بر «اراده فردی»

##########

##  5. تحلیل موضوعی

موضوعات محوری عبارت‌اند از:

*  اعتبار معامله
*  کنترل اهلیت
*  پیشگیری از معاملات معارض
*  مدیریت جریان پول
*  حذف اسناد عادی
*  کاهش دعاوی ملکی
*  نظارت فناورانه بر روابط خصوصی

##########

##  6. تحلیل روابط حقوقی

روابط حقوقی اصلی:

*  رابطه حاکمیتی سازمان ثبت با سکو
*  رابطه قراردادی سکو با کاربران
*  رابطه امانی میان بانک، سازمان و طرفین
*  رابطه نظارتی شورای نظارت با سکوها
*  رابطه واسطه‌ای مشاور املاک

این ساختار، روابط خصوصی را به‌شدت دولتی‌سازی می‌کند.

##########

##  7. تحلیل قراردادها و اسناد

*  قرارداد یکسان، قرارداد الحاقی الزامی است
*  اراده طرفین محدود بـه اقلام متغیر (ثمن، زمان، اقساط)
*  متن اصلی غیرقابل تغییر
*  آثار حقوقی مستقل از دفترخانه ایجاد می‌شود
*  سند رسمی در عمل تابع قرارداد ثبت‌شده است

##########

##  8. تحلیل آماری و داده‌کاوی متن

*  تکرار واژه «مکلف»: بیش از 70 بار
*  غلبه افعال الزامی بر افعال اختیاری
*  تمرکز بالا بر «پیامک»، «کد»، «حساب امانی»
*  کمترین بسامد مربوط بـه «اختیار اشخاص»

این نشان‌دهنده غلبه منطق کنترلی بر منطق رضایی است.

##########

##  9. تحلیل تطبیقی (درون‌نظام حقوقی ایران)

*  فاصله معنادار با قانون مدنی کلاسیک
*  هم‌راستا با سیاست حذف اسناد عادی
*  هم‌افزا با قانون حدنگار و قانون الزام بـه ثبت رسمی
*  تعارض بالقوه با اصل آزادی قراردادها

##########

##  10. تحلیل متون حقوقی

این دستورالعمل:

*  متن اجرایی ـ سیاست‌گذارانه است
*  فراتر از آیین‌نامه، واجد آثار شبه‌قانونی است
*  با ایجاد تکلیف برای اشخاص ثالث، بـه مرز قانون‌گذاری نزدیک می‌شود

##########

##  11. تحلیل اصطلاحات حقوقی

*  قرارداد یکسان: ابزار تحدید اراده
*  حساب امانی: ابزار کنترل مالی معامله
*  امکان انجام معامله: جانشین مفهوم صحت معامله
*  کأن‌لم‌یکن: بطلان سامانه‌ای بدون حکم دادگاه

##########

##  12. تحلیل محتوایی و مفهومی

مفهوم مرکزی:

> انتقال اعتماد از اشخاص بـه سامانه

حقوق، از رابطه انسانی بـه رابطه سیستمی منتقل شده است.

##########

##  13. تحلیل منطقی و استدلالی

منطق دستورالعمل:

*  اختلاف زیاد ← ثبت غیررسمی
*  ثبت غیررسمی ← دعاوی گسترده
*  دعاوی گسترده ← مداخله پیشگیرانه
*  مداخله ← محدودسازی آزادی قرارداد

##########

##  14. تحلیل تاریخی

این دستورالعمل نتیجه:

*  شکست سیاست اسناد عادی
*  تورم دعاوی ملکی
*  ناکارآمدی بنگاه‌های سنتی
*  رشد زیرساخت‌های ثبت الکترونیک

##########

##  15. تحلیل غایی

غایت نهایی:

*  کاهش ورودی پرونده‌ها
*  تثبیت مالکیت
*  شفافیت اقتصادی
*  اعمال حاکمیت دیجیتال در معاملات

##########

##  16. تحلیل اقتصادی حقوق

*  کاهش هزینه دعاوی
*  افزایش هزینه تبعیت
*  انتقال ریسک از دولت بـه کاربران
*  رسمی‌سازی جریان پول معاملات

##########

##  17. تحلیل جامعه‌شناختی حقوق

*  کاهش نقش اعتماد عرفی
*  افزایش اتکاء بـه سامانه
*  حذف تدریجی بنگاه‌های غیررسمی
*  تغییر الگوی تعاملات ملکی

##########

##  18. تحلیل فلسفی حقوق

این دستورالعمل بر مبنای:

*  اصالت نظم بر آزادی
*  تقدم امنیت بر اختیار
*  نگاه پدرسالارانه بـه روابط خصوصی
 استوار است.

##########

##  19. تحلیل انتقادی (نقاط قوت و ضعف)

## #  نقاط قوت

*  کاهش جعل و کلاهبرداری
*  شفافیت مالکیت
*  پیشگیری از معاملات معارض
*  تسهیل اجرای تعهدات

## #  نقاط ضعف

*  تحدید شدید آزادی قرارداد
*  خطر خطای سامانه‌ای بدون مرجع جبران
*  تضعیف نقش دفترخانه
*  افزایش وابستگی اشخاص بـه زیرساخت دولتی

##########

##  20. تحلیل سیاست‌گذاری حقوقی

این سند:

*  ابزار اجرای سیاست حذف اسناد عادی است
*  مقدمه حذف بنگاه سنتی معاملات
*  گام نهایی در تمرکز ثبت املاک در قوه قضاییه

##########

##  21. تحلیل کاربردی برای وکلا

برای وکلا:

*  دفاع از اسناد عادی بسیار دشوار خواهد شد
*  تمرکز دعاوی از «اعتبار معامله» بـه «نقص فرآیند سامانه»
*  اهمیت تسلط بر فرآیندهای ثبت و پیامک‌ها
*  امکان طرح دعوی علیه سکو یا سازمان در صورت اختلال
*  لزوم مشاوره پیش‌قراردادی بـه موکلان

##########

## #  جمع‌بندی نهایی

این دستورالعمل، بزرگ‌ترین مداخله ساختاری در معاملات اموال غیرمنقول پس از قانون مدنی است و عملاً «حقوق ثبت‌محور» را جایگزین «حقوق رضایی» می‌کند.