رای وحدت رویه 672 مورخ 1383/10/01 دیوان عالی کشور: طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالكيت قابل استماع نیست.

بیشتر بخوانید:

ثبت اسناد، املاک و اموال در آراء وحدت رویه قضایی

ثبت املاک در نظریات مشورتی

دعوی خلع ید در نظریات مشورتی

ریاست معظم دیوان عالی کشور

با احترام، به عرض عالی ‎می‎رساند: به دلالت گزارش مورخ 1382/6/10 آقای رئیس محترم شعبه سوم دادگاه های عمومی شهرستان الشتر از استان لرستان کـه تحت شماره 4166/ و/ح مورخ 1382/6/25 در اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات دیوان ‎عالی کشور به ثبت رسیده است، از شعب چهارم و پنجم دادگاه های تجدیدنظر استان مرقوم، طی دادنامه ‎های 82/207 و81/1346 در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310/12/26 آراء مختلف صادر گردیده است، کـه جریان امر جهت اتخاذ تصمیم قانونی به شرح ذیل گزارش می ‎گردد:

الف) در تاریخ 1381/10/3 آقای علی‎ عباس یوسف‎ وند به استناد یک فقره فروشنامه عادی مورخ 1367/1/19 به طرفیت بایع، آقای علی نصرت یوسف‎ وند به ‎خواسته خلع‎ ید و تحویل دویست متر مربع زمین اقامه دعوی نموده است کـه به ‎شماره ‎ 81/93 ثبت و جهت رسیدگی به شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر ارجاع گردیده و شعبه مرجوع ‎الیه به موجب دادنامه شماره 81/3/460 مورخ 1381/12/5 کـه عیناً منعکس می ‎گردد به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نموده است:

«در خصوص دادخواست آقای علی‎ع باس یوسف‎ وند فرزند شیخ عباس به ‎طرفیت آقای علی نصرت یوسف‎ وند فرزند ملامیرزا به خواسته خلع‎ ید و تحویل دویست ‎مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر ـ پشت سپاه پاسداران مقوم به ‎ششصد هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 1367/1/19 با عنایت به اینکه به موجب مادتین 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310/12/26 ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی کـه قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی کـه اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده ثبت کلیه اسناد و عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول کـه در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحن ‎فیه خواهان صرفاً به‎ یک فقره سند عادی مورخ 1367/1/19 استناد نموده ‎اند و بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت، صرفنظر از صحت و یا سقم آن، در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگا‎ه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می‎ گردد…» با اعتراض خواهان پرونده در شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان طی پرونده کلاسه 82/4/66 به شرح ذیل به صدور دادنامه 82/207 مورخ 1382/2/30 منتهی گردیده است:

«« در خصوص تجدید نظرخواهی آقای علی عباس یوسف ‎وند به طرفیت آقای علی نصرت یوسف ‎وند نسبت به دادنامه 81/3/460 ـ 1381/12/5 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر کـه به موجب آن در خصوص دادخواست تجدیدنظرخواه به خواسته خلع ‎ید و تحویل مساحت دویست مترمربع زمین ساختمانی به ‎شرح و کیفیت مذکور در دادنامه تجدید نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده 10 قانون مدنی کـه قراردادهای خصوصی بین افراد را درصورتی کـه مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر دانسته و اینکه انعقاد قرارداد بیع فی مابین طرفین براساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است کـه بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم می ‎نماید و عدم رعایت مواد47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کـه به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می ‎باشد نمی ‎تواند به اراده طرفین کـه مبنی بر انجام معامله بوده خللی وارد نماید فلذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است بنابراین با پذیرش اعتراض تجدید نظرخواه و به ‎استناد ماده 353 قان ون آیین دادرسی مدنی رای تجدید نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادرکننده رای منقوض اعاده میگردد…»»

ب) به دلالت پرونده کلاسه 81/5/1308 شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان آقایان رحمت، احمد و نعمت حسنوند در تاریخ 1380/8/21 به استناد یک فقره قرارداد عادی مورخ 1372/9/22 به طرفیت چهارن فر به اسامی آقایان علی ‎عباس، چراغعلی، کرمعلی و القاض شهرت همگی حسنوند به خواسته خلع ‎ید از مبذر یک صدمن تبریز زمین کشاورزی از اراضی پلاک 103 طالب بیگ علیا مقوّم به سی میلیون ریال اقامه دعوی نموده است کـه پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر ارجاع و به موجب دادنامه 81/3/315 ـ 1381/9/14 به ترتیب ذیل اتخاذ تصمیم شده است:

«« در خصـوص دادخواست آقایان: 1 ـ رحمت 2 ـ احمد 3 ـ نعمت… فرزندان مرحوم حسن… به طرفیت آقایان: 1 ـ علی‎عباس 2 ـ القاض 3 ـ چراغعلی 4 ـکرمعلی فرزندان روشن علی… به خواسته خلع ‎ید از مبذر یک صد من زمین کشاورزی… نظر به ‎اینکه به موجب مادتین 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310/12/26 ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی کـه قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی کـه اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول کـه در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحن ‎فیه خواهان‎ها صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ 1372/9/22 استناد نموده ‎اند و براین اساس دعوی خواهان ‎ها به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبتی صرفنظر از صحت و یا سقم آن در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می‎ گردد…»» کـه در اثر تجدید نظرخواهی وکیل خواهان‎ ها پرونده درشعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان مطرح و طی دادنامه 81/1346 به شرح ذیل مورد تایید واقع گردیده است:

«« در خصوص اعتراض واصله به وکالت از طرف خواهان ‎ها: 1 ـ احمد 2 ـ ‎رحمت 3 ـ نعمت شهرت همگی حسنوند نسبت به دادنامه شماره 81/315 در پرونده کلاسه 80/266 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر با توجه به اینکه اعتراض موجه و مستدلّی کـه موجب فسخ دادنامه شود از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی به عمل نیامده و در رسیدگی بدوی نیز مقررات قانونی رعایت شده، اعتراض تجدید نظرخواهان به نظر دادگاه غیر وارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد اعتراض تجدیدنظرخواه دادنامه بدوی را تایید می ‎نماید، ضمناً تجدید نظرخواهان پس از اخذ سند رسمی می ‎توانند به تقاضای خلع ‎ید اقدام قانونی نمایند»».

به طوری کـه ملاحظه می ‎فرمایند شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان دعاوی خلع ‎ید مستند به سند عادی را به حکم مواد 47 و 48 قانون ثبت غیرقابل استماع تشخیص و دادنامه بدوی را کـه براین اساس صادر گردیده است مورد تایید قرارداده، درحالی کـه شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر همین استان به شرحی کـه گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوی را کـه به لحاظ عدم ثبت مدعی به، غیرقابل استماع اعلام گردیده نقض نموده است. به این ترتیب در استنباط از مواد47 و48 قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاه های تجدیدنظر استان لرستان به موجب دادنامه‎ های 82/207 و 81/1346 آرای مختلفی صادر گردیده است. لذا به استناد ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضا می ‎نماید موضوع جهت ایجاد وحدت رویه قضایی در هیات محترم دیوان عالی کشور مطرح شود.

معاون قضایی ریاست دیوان عالی کشور ـ حسینعلی نیّری

به تاریخ روز سه‎ شنبه 1383/10/1 جلسه وحدت رویه قضایی هیات عمومی دیوان عالی کشور، به ریاست حضرت آیت ‎الله مفید رئیس دیوانعالی کشور وبا حضور جناب آقای درّی نجف‎ آبادی دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان روسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب حقوقی و کیفری دیوانعالی کشور، تشکیل گردید.

پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و استماع بیانات جناب آقای درّی ‎نجف ‎آبادی دادستان محترم کل کشور مبنی بر: «… احتراماً؛ در خصوص پرونده وحدت رویه ردیف:83 /11 موضوع اختلاف نظر بین شعب چهارم و پنجم دادگاه های تجدیدنظر استان لرستان در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، با توجه به ‎گزارش معاون محترم دیوان عالی‎ کشور و ملاحظه سوابق امر، نظریه دادستان کل کشور به شرح ذیل اعلام می ‎گردد:

1 ـ بر اساس مندرجات دادنـامه شماره 460ـ 1381/12/5 صادره از شعبه سوم دادگستری (محاکم عمومی) الشتر، دعوی خواهان علیه خوانده خلع ‎ید و تحویل دویست متر زمین به استناد یک فقره قولنامه عادی مورخ 1367/1/19 بوده کـه دادگاه بدوی به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت مستنداً به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر می ‎نماید و رای صادره طی دادنامه شماره 208 مورخ 1382/2/30 شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان به ‎استناد اصل صحت در معاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصی طبق ماده 10 قانون مدنی و با توجه به آثار تملیکی عقد بیع طبق ماده 362 قانون مذکور قرار صادره را نقض و جهت رسیدگی به مرجع بدوی اعاده می ‎شود.

2 ـ به شرح دادنامه شماره 315 مورخ 1381/9/14 شعبه سوم محاکم عمومی الشتر دعوی خواهان ها علیه خواندگان به خواسته خلع‎ ید از مبذر یک صد من زمین زراعی به استناد یک فقره سند عادی مورخ 1372/9/22 تنظیمی فی ‎ما بین خواهان ها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی بوده کـه به استناد مستندات مرقوم دربند یک قرار عدم استماع دعوی خواهان ها صادر می‎ گردد. رای صادره طی دادنامه شماره 1346 مورخ 1381/10/30 شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان عیناً تایید گردیده ‎است.

بنابراین مراتب ملاحظه می‎ گردد که:

اولاً ـ به لحاظ عدم قطعیت رای صادره از شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان لرستان رای مذکور در تهافت با رای صادره از شعبه پنجم دادگاه فوق ‎الاشعار نمی ‎باشد تا قابلیت طرح موضوع در هیات محترم عمومی دیوان عالی کشور را داشته ‎باشد.

ثانیاً ـ مستند احکام مذکور در قبال خواندگان بدوی واجد آثار یکسان نمی ‎باشد زیرا مستند رای شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصریح مواد 10، 9، 21، 220، 231 قانون مدنی فقط بین طرفین نافذ؛ لازم ‎الاتباع و موثر بوده متعاملین و قائم مقام قانونی آنها ملتزم به آثار حقوقی سند و عقد مذکور می ‎باشند و در نتیجه الزام خواندگان به خلع ‎ید و تحویل مورد معامله از آثار قانونی قرارداد مذکور و بلااشکال است.

در حالی کـه مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بین خواهان ها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی تنظیم گردیده و ارتباطی به اشخاص ثالث ازجمله خواندگان دعوی ندارد زیرا تسری آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص دیگر ملازم با رعایت تشریفات مقرر و نص قانون خواهد داشت.

بدین جهت مستند و مبانی استدلال احکام صادره مختلف و محکوم به هریک علیحده و دارای آثار جداگانه بوده کـه درنهایت صدور حکم مختلف در خصوص موارد مشابه با استنباط از قوانین محقق نمی‎ باشد و هریک از احکام منطبق با قوانین استنادی تشخیص می ‎گردد.

فارغ از بحث شکلی فوق ‎الاشاره و با عنایت به اینکه:

موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به این حیث بر می ‎گردد کـه در هر صورت آیا استناد به اسناد عادی در محاکم و مراجع قضایی و اداری صحیح است یا طبق مواد47 و48 قانون ثبت استناد به اسناد غیر رسمی نیاز به اثبات جداگانه در مراجع قضایی و حقوقی و کارشناسی دارد و دو رای صادره از شعب تجدید نظر از این حیث با یکدیگر متهافت به نظر می ‎رسند.

زیرا شعبه چهارم تجدید نظر از این حیث رای شعبه بدوی را مخدوش و اسناد عادی را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است و شعبه پنجم تجدید نظر رای شعبه بدوی را از این حیث صحیح دانسته، لذا تعارض بین دو رای مذکور از این جهت روشن بوده و باید رفع گردد.

توضیحاً یادآور می ‎شود با عنایت به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتها و قانون تجارت از قوانین آمره و حکومتی محسوب می‎ شوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تامین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و جمهوری ‎اسلامی نیز این قبیل قوانین را به طور کلی تنفیذ نموده و احیاناً در صورت نیاز اقدام به اصلاح و تکمیل و بازنگری نموده است.

لذا به نظر می ‎رسد، با توجه به مراتب فوق و اینکه ازجمله امور مسلّم این است کـه موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع ذاتاً یا عنواناً دارد حق بدون استناد به مبانی قانونی و شرعی قابلیت تصوّر ندارد و بدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است کـه در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود و قراردادها طبق ماده 71 قانون ثبت فقط بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسرّی آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیر منقول به ‎اشخاص ثالث علاوه بر ثبت سند مربوط به معاملات به شرح فوق به صراحت ماده 72 همان قانون معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد کـه علاوه بر تسرّی آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده 22 و مقامات و مراجع قضایی و اداری طبق ملاک ماده 73 و مفهوم مخالف ماده 48 قانون فوق ‎الاشعار مالکیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار می ‎دهند و مستنکف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده 73 قانون ثبت مستوجب کیفر و واجد مسئولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد 46 و 47 قانون ثبت می ‎باشد والا هرچند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثار آن بین طرفین نمی ‎باشد.

لیکن ترتیب آثار قانونی بر آنها درقبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضایی و اداری طبق ماده 48 قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است والا اعتبار قانونی نخواهد داشت.

و بدین لحاظ ترتیب آثار قانونی بر اصالت صحت و لزوم در عقود منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین آمره است.

بدون تردید مقررات ثبتی کـه از جمله قوانین آمره، حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و بدین اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوری اسلامی ایران قطع نظر از اعمال پاره‎ ای از اصلاحات کلیت جامعیت و حاکمیت آن مقررات را در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حکومتی مورد تنفیذ قرار داده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص ثالث را جز در موارد نادر و از باب ضرورت براساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت مورد پذیرش و شناسایی قرارداده است تا تدبیر امور براساس نظم عمومی و انضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات ازاله محل سوءاستفاده فراهم‎ شده و منازعات احتمالی مبتنی بر آن مرتفع گردد.

بنابراین مراتب چون رای صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اینکه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوی علیه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازین تشخیص و مورد تایید است.» مشاوره نموده و به اتفاق آراء بدین شرح رای داده‎ اند:

رای وحدت رویه 672 مورخ 1383/10/01 دیوان عالی کشور

بیشتر بخوانید:

ثبت اسناد، املاک و اموال در آراء وحدت رویه قضایی

ثبت املاک در نظریات مشورتی

دعوی خلع ید در نظریات مشورتی

خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالكيت است، بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالكيت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور کـه با این نظر انطباق دارد، صحيح و قانونی تشخیص می شود

این رای بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

هیات عمومی دیوان عالی کشور