مالک آپارتمان معترض به هزینه قسمت مشترک الزامی به مراجعه به وزارت مسکن ندارد/ رای شماره 4357 مورخ 1403/02/18 هیات عمومی دیوان عدالت اداری

تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۲/۱۸

شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۰۳۸۴۳۵۷

شماره پرونده: ۰۲۰۲۸۷۸

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

طرف شکایت: هیأت وزیران

موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده ۲۴ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۷/۲/۸ هیأت وزیران

گردش کار:

شاکی به موجب دادخواستی ابطال تبصره ۲ ماده ۱۶ و ماده ۲۴ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۷/۲/۸ هیأت وزیران را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

" به استحضار می رساند به استناد قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ هیچ تکلیفی برای وزارت آبادانی وقت از حیث رفع اختلاف، برگزاری مجامع عمومی و ...... مشمولین این قانون پیش بینی نشده است تا اینکه در سال ۱۳۷۶ طی اصلاح این قانون وفق ماده ۱۳ عنوان شد؛ در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف شد تا با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده نماید، علی هذا غیر از تکلیف اخیرالذکر، هیچ وظیفه دیگری در خصوص مداخله در اجرای این قانون چه از حیث کمی و چه کیفی بر عهده وزارت یاد شده گذاشته نشده است. اما طرف شکایت طی تبصره ۲ ماده ۱۶ آئین نامه این قانون مقرر داشت:

تبصره۲ ـ در صورت خودداری شرکاء از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکاء برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکاء کافی خواهد بود.

و همچنین در ماده ۲۴ آن مقرر نمود:

ماده ۲۴ ـ هر یک از شرکا که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به وزارت آبادانی و مسکن وزارت راه و شهرسازی مراجعه کند.

توضیح آنکه این دو مقرره بر اساس آخرین وضعیت تنقیحی هم اکنون نافذ و مورد بهره برداری می باشد. لذا این دو مقرره به شرح ذیل مغایر قوانین می باشند.

اولاً در قانون تملک آپارتمان ها هیچ جوازی که امکان وضع دو مقرره معترض عنه را داده باشد وجود ندارد بنابراین وضع آن خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانونی و موسع بر نصوص قانون یاد شده بوده است.

ثانیاً حدوث اختلاف میان اعضای مجمع، هیچ امکان قانونی را به وزارت راه و شهرسازی اعطا نمی کند که در خصوص موضوع مقرره های معترض عنه مداخله انجام داده و برای طرفین اختلاف ایجاد تکلیف نماید و هیچ ضمانت اجرایی نیز در این رابطه وجود ندارد بنابراین اساساً چون مدیریت امور مجتمع های موضوع قانون تملک آپارتمان ها امری مربوط به بخش خصوصی می باشد لذا حل و فصل دعاوی و اختلاف آن نیز منبعث از اصل ۱۵۹ قانون اساسی بر عهده دادگاه های عمومی است زیرا در غیر اینصورت دعاوی مدعیان می بایست به طرفیت وزارت راه و شهرسازی در شعب دیوان عدالت اداری بررسی گردد که اساساً چون مستند این ارجاع قانونی نیست، موجبی نیز برای آن تصور نمی گردد.

ثالثاً در احکام قانون تملک آپارتمان ها نیز اختلافات به محاکم قضایی ارجاع شده است فلذا ایجاد تکلیف برای وزارت راه و شهرسازی حسب آئین نامه فاقد مبنای قانونی می باشد. با عنایت به موارد مطروحه ابطال مقرره های معترض عنه را در حدود خواسته بنا به دلایل مطروحه از محضر قضات شریف هیأت عمومی دیوان عدالت اداری استدعا دارد."

متن مقرره مورد شکایت به شرح زیر است:

" آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها:

ماده ۲۴ ـ هریک از شرکا که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به وزارت آبادانی و مسکن مراجعه کند."

در پاسخ به شکایت مذکور، معاون امور حقوقی دولت (معاونت حقوقی رییس جمهور) به موجب لایحه شماره ۵۱۹۰۵/۱۴۴۹۷۷ مورخ ۱۴۰۲/۸/۱۴ به طور خلاصه توضیح داده است که:

" در تبصره ۲ ماده ۱۶ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر شده است: «در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهد بود.» شاکی پیش از هر مطلب دیگری، قائل به این شده که در قانون تملک آپارتمان ها هیچ جوازی که امکان وضع مقرره معترض عنه را داده باشد وجود ندارد و این در حالی است که با توجه به اینکه طبق ماده ۱۶ آئین نامه معترض عنه، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین مدیر یا مدیران در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر آن ها قبل از انقضای مدت مدیریت تشکیل می شود و در این باره طبق حکم آمره مقرره در ماده ۸ قانون تملک آپارتمان ها مقرر شده که «در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.»، لذا در فرضی که مالکین از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده به هر دلیلی خودداری می نمایند، ضرورت دارد که وزارت راه و شهرسازی به منظور تأمین اجرای حکم قانون گذار حسب درخواست برخی از مالکین ورود پیدا کرده و مجمع عمومی فوق العاده را تشکیل دهد.

برخلاف آنچه که شاکی در دادخواست خود ادعا نموده اقدام وزارت راه و شهرسازی در خصوص تشکیل مجمع عمومی فوق العاده به معنای اتخاذ تصمیم از سوی وزارتخانه مزبور به جای مالکین آپارتمان نبوده و در این باره، حکم مقرر در تبصره ۲ ماده ۱۶ آئین نامه معترض عنه را باید اولاً، در کنار حکم مقرر در ماده ۶ همین آئین نامه تفسیر نمود که بیان می دارد: «تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب موافقت نامه بین مالکین خواهد بود. در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد.» ثانیاً، در کنار حکم مقرر در مواد ۸، ۱۲ و ۱۳ این آئین نامه تفسیر شود که اتخاذ تصمیم در مجمع عمومی را از سوی خود مالکین آپارتمان دانسته و هیچ حق و صلاحیتی را برای وزارت راه و شهرسازی جهت اتخاذ تصمیم در مجمع عمومی فوق العاده قائل نشده است.

در ماده ۲۴ آئین نامه هم که موضوع شکایت در دادخواست اخیر قرار گرفته، مقرر شده است: «هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می تواند به وزارت آبادانی و مسکن (راه و شهرسازی) مراجعه کند.» در این باره باید خاطر نشان نمود که اولاً با توجه به اینکه طبق ماده ۱۱ قانون تملک آپارتمان ها، «دولت مأمور اجرای این قانون» قلمداد شده و مأموریت جهت اجرای قانون، قطع نظر از اقدام ایجابی در این راستا، مستلزم رفع اختلافات و مشکلات احتمالی در این رابطه می باشد، قطع نظر از صلاحیت دولت برای وضع مقرره در خصوص موضوع حکم مذکور در ماده ۲۴، اعتراض شاکی به پیش بینی امکان مراجعه هر یک از شرکا به وزارت راه و شهرسازی در مواردی که بین شریک و مدیر آپارتمان در خصوص سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم شریک اختلافی حاصل می شود و مدیر به اعتراض رسیدگی نمی کند یا آن را رد می کند، خالی از وجه به نظر می رسد، خاصه با توجه به اینکه اولاً، در ماده ۲۴ مقرره موضوع شکایت ، از عبارت «می تواند» استفاده شده و در هر حال، امکان توسل شریک معترض به مراجع صلاحیت دار قضایی به هیچ وجه نفی نشده و ثانیاً، از قانون تملک آپارتمان ها بالضروره رسیدگی به هر گونه اختلاف در دادگاه های عمومی و عدم امکان اتخاذ تصمیم از سوی وزارت راه و شهرسازی و اعتراض نسبت به آن در دیوان عدالت اداری افاده نمی شود. در نتیجه، به نظر نمی رسد که ایرادات شاکی در خصوص ماده ۲۴ آئین نامه وارد بوده و مقرره مذکور قابلیت ابطال داشته باشد. لذا رد شکایت مطروحه مورد درخواست است."

پرونده در اجرای ماده ۸۴ قانون دیوان عدالت اداری به هیأت تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست دیوان عدالت اداری ارجاع شد و این هیأت به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۲۳۱۳۹۰۰۰۲۷۵۷۱۴۹ مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۲۳ ، تبصره ۲ ماده ۱۶ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۷/۲/۸ هیأت وزیران را قابل ابطال تشخیص نداد و به رد شکایت رأی صادر کرد. رأی مذکور به علت عدم اعتراض از سوی رئیس و یا ده نفر از قضات دیوان عدالت اداری قطعیت یافت.

رسیدگی به تقاضای ابطال ماده ۲۴ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۷/۲/۸ هیأت وزیران در دستور کار هیأت عمومی قرار گرفت.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۱۸ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رأی هیأت عمومی

اولاً نحوه پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود، براساس ماده ۲۳ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها اصلاحی مصوب سال ۱۳۵۹ تعیین گردیده است. ثانیاً براساس ماده ۲۴ آئین نامه معترض عنه مقرر شده است که: «هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به وزارت آبادانی و مسکن مراجعه کند» و لذا عبارت "می تواند" در این ماده حاکی از آن است که مراجعه به وزارت راه و شهرسازی در راستای حل و فصل اختلاف پیش از مراجعه به مراجع صالح قضایی و مبتنی بر اختیار معترض است و این امر نافی صلاحیت مراجع صالح قضایی (شورای حل اختلاف) در رسیدگی به موضوع اختلاف نخواهد بود . بنا به مراتب فوق، ماده ۲۴ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۷/02/08 هیأت وزیران خارج از حدود اختیار و خلاف قانون نیست و ابطال نشد. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/02/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ حکمتعلی مظفری