قانون روابط موجر و مستاجر 1356

متن قانون روابط موجر و مستاجر 1356:

فصل اول ـ کلیات

ماده 1 ـ هر محلی کـه برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا بـه منظور دیگری إجاره داده شده یا بشود، در صورتی کـه تصرّف متصرّف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او بـه عنوان إجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری بـه منظور إجاره باشد، اعم از اینکه نسبت بـه مورد إجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقرّرات این قانون است.

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقرّرات این قانون نمی باشد:

1 ـ تصرّف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛

2 ـ أراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغ هایی کـه منظور أصلی از اجاره، بهره برداری از محصول آنها باشد؛

3 ـ ساختمان ها و محل هایی کـه بـه منظور سکونت؛ عرفاً بـه طور فصلی برای مدتی کـه از شش ماه تجاوز نکند، إجاره داده می شود؛

4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها کـه گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم إلاجراء شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 (2534 شاهنشاهی) صادر شده و می شود؛

5 ـ خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی کـه از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی و وابسته بـه دولت یا أشخاص، أعم از حقیقی یا حقوقی بـه مناسبت شغل در اختیار و إستفاده کارکنان آنها قرار می گیرد؛

در این مورد رابطه متصرّف با سازمان یا أشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص بـه خود یا قرارداد فی مابین می باشد. هر گاه متصرّف خانه یا محل سازمانی کـه بـه موجب مقرّرات یا قرارداد مکلّف بـه تخلیه محل سکونت باشد، از تخلیه خودداری کند، بر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل بـه او إخطار می شود کـه ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید، در صورت إمتناع بـه دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا موسسه یا أشخاص مربوط داده می شود.

6 ـ واحدهای مسکونی کـه پس از ذجرای این قانون بـه اجاره واگذار گردد.

بیشتر بخوانید:

فصل دوم ـ میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن

ماده 3 ـ در مواردی کـه إجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان إجاره بها همان است کـه در إجاره نامه قید شده و هرگاه إجاره نامه تنظیم نشده باشد بـه میزانی است کـه بین طرفین مقرّر و یا عملی شده است و در صورتی کـه میزان آن معلوم نشود، با رعایت مقرّرات این قانون از طرف دادگاه میزان إجاره بها بـه نرخ عادله روز تعیین می شود.

ماده 4 _ اصلاح 1358 _ موجر یا مستأجر می تواند بـه إستناد ترقی یا تنزّل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت بـه میزان إجاره بها را بنماید، مشروط بـه اینکه مدت إجاره منقضی شده و از تاریخ إستفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی کـه بر تعیین یا تعدیل إجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس إجاره بها را بـه نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده 5 ـ موجر می تواند مابه التفاوت إجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع بـه تعدیل، مستأجر را بـه پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می نماید. دایره إجرا مکلّف است خسارت تأخیر تادیه از تاریخ قطعیّت تا تاریخ إجرای حکم را بـه قرار دوازده درصد در سال إحتساب و از مستأجر وصول و بـه موجر بپردازد. مستاجر نیز می تواند ضمن تقاضای تعدیل إجاره بها، رد مابه التفاوت پرداخت شده را بـه إنضمام خسارت تأخیر تادیه بـه شرح فوق درخواست کند.

تبصره ـ مقرّرات این ماده در مواردی کـه دادگاه حکم بـه تعیین إجاره بها صادر می نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده 6 ـ مستأجر مکلّف است در موعد معیّن در إجاره نامه اجرت المسمّی و پس از إنقضاء مدت إجاره؛ اجرت المثل را بـه میزان اجرت المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز بـه موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر گاه إجاره نامه ای در بین نباشد، إجاره بها را بـه میزانی کـه بین طرفین مقرّر و یا عملی شده و در صورتی کـه میزان آن معلوم نباشد، بـه عنوان اجرت المثل مبلغی کـه متناسب با إجاره أملاک مشابه تشخیص می دهد، برای هر ماه تا دهم ماه بعد بـه موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی کـه از طرف سازمان ثبت تعیین می شود؛ سپرده و قبض رسید را اگر إجاره نامه رسمی است؛ بـه دفترخانه تنظیم کننده سند و هر گاه إجاره نامه عادی بوده یا إجاره نامه ای در بین نباشد، قبض رسید را با تعیین محل إقامت موجر بـه یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بـه وسیله إداره ثبت محل مراتب را بـه موجر یا نماینده قانونی او إخطار کند کـه برای دریافت وجه تودیع شده بـه دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

بیشتر بخوانید:

فصل سوم ـ در تنظیم اجاره نامه

ماده 7 ـ در مواردی کـه بین موجر و کسی کـه ملک را بـه عنوان مستأجر در تصرف دارد؛ إجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع بـه تنظیم إجاره نامه یا تعیین إجاره بها و شرایط آن إختلاف داشته باشند، هر یک می تواند برای تعیین إجاره بها (در مواردی کـه إجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم إجاره نامه بـه دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان إجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت بـه اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تادیه آن نخواهد بود.

تبصره 1 ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد، رسیدگی بـه درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود. این حکم در موردی کـه از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

تبصره 2 ـ دریافت وجه بابت إجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او بـه ادعای طرف نخواهد بود.

ماده 8 ـ دادگاه شرایط إجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق (در صورتی کـه قبلا إجاره نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقرّرات این قانون تعیین خواهد کرد.

ماده 9 ـ در تمام مدتی کـه دادرسی در جریان است، مستأجر باید طبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلّفند ظرف یک ماه بـه ترتیب مقرر در حکم، اجاره نامه تنظیم کنند.

هر گاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود، بـه تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه بـه دفتر اسناد رسمی ابلاغ و بـه طرفین اخطار می کند کـه در روز و ساعت معیّن برای إمضاء اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.

هر گاه موجر حاضر بـه إمضای اجاره نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره نامه را بـه مدت یک سال از طرف او ذمضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر بـه امضاء نشود، دادگاه در صورتی کـه عذر مستأجر را موجه نداند بـه تقاضای موجر حکم بـه تخلیه عین مستأجره صادر می کند و این حکم قطعی است.

ماده 10 ـ مستأجر نمی تواند منافع مورد إجاره را کلاً یا جزاً یا بـه نحو إشاعه بـه غیر انتقال دهد یا واگذار نماید، مگر اینکه کتباً این اختیار بـه او داده شده باشد.

هر گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد إجاره را بـه غیر إجاره دهد، مالک می تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره، درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستأجرین را بنماید.

در صورتی کـه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را بـه غیر داشته باشد، هر یک از مستأجرین نیز می تواند در صورت فسخ و یا إنقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

ماده 11 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی کـه بموجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح بنمایند:

1 ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بـه طور کامل و مشخص.

2 ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می باشد، مگر اینکه طرفین بـه ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.

3 ـ عین مستأجره در تصرّف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی کـه در تصرّف مستأجر نیست، تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.

4 ـ مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین بـه ترتیب دیگری زائد بر این مدت توافق کرده باشند، کـه در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.

5 ـ اجاره بـه منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هر گاه بـه منظور دیگری باشد، قید آن بـه طور صریح.

6 ـ مستأجر حق انتقال بـه غیر را کلاً یا جزئاً یا بـه نحو اشاعه دارد یا خیر.

7 ـ تعهّد مستأجر بـه پرداخت اجرت المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک بـه میزان اجرت المسمی.

بیشتر بخوانید:

فصل چهارم ـ موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

ماده 12 ـ در موارد زیر مستأجر می تواند صدور حکم بـه فسخ اجاره و از دادگاه درخواست کند:

1 ـ در صورتی کـه عین مستأجره با اوصافی کـه در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی).

2 ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود کـه آنرا از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3 ـ در مواردی کـه مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

4 ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

5 ـ هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

ماده 13 ـ هر گاه مستأجر بـه علّت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی کـه بـه تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستأجر مکلّف است بـه وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند کـه برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی کـه موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد، مستأجر باید بـه دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را بـه دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت بـه موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند کـه برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی کـه مستأجر بـه ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او بـه موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرّف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

1 ـ در موردی کـه مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال بـه غیر در اجاره نامه و یا در موردی کـه اجاره نامه ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً بـه هر صورتی کـه باشد بـه غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

2 ـ در موردی کـه عین مستأجره بـه منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را بـه عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً بـه غیر واگذار کند، بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.

3 ـ در صورتی کـه در اجاره نامه محل سکنی؛ حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط بـه این کـه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه بـه این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.

4 ـ در صورتی کـه مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج بـه مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

5 ـ هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی کـه از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری کـه در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

8 ـ در صورتی کـه مستأجر در مورد اجاره تعدّی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی کـه مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

هر گاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند بـه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید.

هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها بـه دادگاه مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را بـه نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم بـه تخلیه صادر نمی شود و مستأجر بـه پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز بـه موجر پرداخت می گردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره 1 ـ در صورتی کـه مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام بـه پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر بـه موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

تبصره 2 ـ در صورتی کـه مورد اجاره بـه منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط بـه اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده؛ اگر مستأجر مرکز فساد کـه قانوناً دائر کردن آن ممنوع است، در مورد اجاره دایر نماید، دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود بـه محض صدور کیفرخواست، بـه درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد.

تبصره 4 ـ در صورتی کـه مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود، مالک یک واحد مسکونی باشد، موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ماده 15 ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل؛ در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره، درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است:

1 ـ تخلیه بـه منظور احداث ساختمان جدید؛ مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلّفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و بـه مالک تسلیم نمایند.

2 ـ تخلیه بـه منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

3 ـ در صورتی کـه محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه بـه پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده 16 ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع بـه ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره بـه نحوی کـه ادعا کرده استفاده ننماید، بـه درخواست مستأجر سابق بـه پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد، مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.

تبصره ـ در صورتی کـه در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعدّدی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده باشد، مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده 17 ـ در تمام مواردی کـه تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای حکم یا بـه ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می گیرد، باید از طرف دادگاه بـه دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

بیشتر بخوانید:

فصل پنجم ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت

ماده 18 _ اصلاح 1390/03/31 ـ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت کـه در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی کـه آئین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی تهیه و بـه تصویب کمیسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می گردد.

ماده 19 ـ در صورتی کـه مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت بـه موجب اجاره نامه، حق انتقال بـه غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی بـه دیگری انتقال دهد. هر گاه در اجاره نامه حق انتقال بـه غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی بـه انتقال بـه غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الّا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال بـه دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم بـه تجویز انتقال منافع مورد اجاره بـه غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را بـه دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را بـه موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت بـه تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی بـه مستأجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره 1 ـ در صورتی کـه مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را بـه دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرّف یا مستأجر اجراء خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرّف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت بـه مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن بـه مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

بیشتر بخوانید:

فصل ششم ـ تعمیرات

ماده 20 ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره کـه مربوط بـه اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، بـه عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری کـه مربوط بـه استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.

ماده 21 ـ رسیدگی بـه اختلاف بین موجر و مستأجر راجع بـه تعمیرات با دادگاه است در صورتی کـه موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی کـه از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستأجر می تواند برای فسخ اجاره بـه دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند؛ بـه او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها بـه حساب موجر بگذارد.

ماده 22 ـ هر گاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستأجر را بـه رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.

در صورت ادامه ممانعت؛ دادگاه می تواند حکم بـه تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است کـه در نتیجۀ ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.

تبصره ـ رسیدگی بـه دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.

ماده 23 ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی بـه دعوی تعمیرات نیست. هر گاه دادگاه حکم بـه تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد، حکم الزام بـه تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه، بـه ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.

ماده 24 ـ در صورتی کـه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد، موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد.

در صورت تخلف، دادگاه بـه درخواست مستأجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد.

دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه بـه آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

تبصره 1 ـ هرگاه علّت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره، بدهی موجر بـه سازمان های مربوط بوده و اتصال مجدّد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و همچنین در صورتی کـه اتصال و بکار انداختن مجدّد تأسیسات فوق مستلزم هزینه باشد، مستأجر می تواند بر اساس قبوض سازمان های مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید.

تبصره 2 ـ تعمیرات تأسیسات و قسمت های مشترک آپارتمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها تابع مقررات مربوط بـه خود خواهد بود.

ماده 25 ـ هر گاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او میتواند برای رفع ممانعت بـه دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد بـه مامورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می دهد تا خریدار و مالک بـه معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادر کننده دستور است.

ماده 26 ـ رسیدگی بـه کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی کـه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل بـه عمل می آید. مگر دعاوی راجع بـه دولت کـه منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می شود ـ حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر در مواردی کـه خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی بـه دعاوی مربوط بـه اطاق های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.

تبصره ـ در موردی کـه میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره بهای ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.

ماده 27 ـ در مواردی کـه حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی کـه از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می نماید. حکم تخلیه مدارسی کـه با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

تبصره 1 ـ در مواردی کـه حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

تبصره 2 ـ در مواردی کـه حکم تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها صادر میشود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.

ماده 28 ـ در مواردی کـه حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آنرا بـه مستاجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین بـه مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هر گاه موجر ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجراییه ننماید حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

تبصره ـ مدت های مذکور در ماده فوق نسبت بـه احکامی کـه در زمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 (2519 شاهنشاهی) صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می شود.

ماده 29 ـ وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده ای را بـه منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و بـه دادگاه ها معرفی مینماید و تا زمانی کـه تجدید انتخاب بعمل نیامده دادگاه ها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد. طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق الزحمه کارشناسان بـه موجب آئین نامه وزارت دادگستری است. در نقاطی کـه وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط بـه کارشناسی عمل خواهد شد.

بیشتر بخوانید: آیین نامه ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 با موضوع تعیین کارشناس رسمی روابط موجر و مستاجر مصوب 1356/09/03

ماده 30 ـ کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم کـه طرفین بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

ماده 31 _ اصلاح 1390ـ این قانون در نقاطی اجراء میشود کـه تاکنون قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد 1339 ( 2519 شاهنشاهی ) در آن نقاط بـه مرحله اجراء گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت راه و شهرسازی لزوم اجرای آنرا آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستاجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.

ماده 32 ـ از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1339 (2519 شاهنشاهی) و سایر قوانین و مقرراتی کـه مغایر با این قانون است لغو می شود.

قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس از تصویب مجلس سنا در جلسه فوق العاده روز چهارشنبه 2536/04/22 ، در جلسه فوق العاده روز یک شنبه دوم امرداد ماه دو هزار و پانصد و سی و شش شاهنشاهی بـه تصویب مجلس شورای ملی رسید.

رئیس مجلس شورای - ملی عبدالله ریاضی

بیشتر بخوانید: