قرارداد سرقفلی فاقد مدت باطل است لکن به فرض تعیین مدت اتمام قرارداد اجاره خللی به حق سرقفلی وارد نمیکند / نظریه مشورتی 7/93/1736 مورخ 1393/07/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/93/1736

شماره پرونده : 93-29/2-1203

تاریخ نظریه : 1393/07/27

استعلام :

سرقفلی مغازه مثلا یکصدمیلیون تومان مورد معامله قرار می گیرد و طرفین قرارداد می کنند سه سال اول سالی فلان مبلغ اجاره پرداخت شود و بعد از سه سال نیز با توافق طرفین یا با کسب نظر کارشناسی اجرت اجاره تعیین خواهد شد. حال، بعد از چند سال فروشنده با طرح دعوا تحت عنوان اینکه در فروش سرقفلی مدت تعیین نشده و درنتیجه معامله باطل است، تقاضای صدورحکم به بطلان معامله سرقفلی را نموده است. آیا با وصف مذکور معامله باطل است ؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً برابر ماده 501 قانون مدنی اگر در عقد اجاره، مدّت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرارروز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال، صحیح خواهد بود.

ثانیاً درفرض سؤال، نظر به این که قرارداد تنظیمی بدواً مقید به تاریخ سه ساله از تاریخ تنظیم قرارداد (ماده 496 قانون مدنی) می باشد و در واقع قرارداد مذکور مبتنی بر این توافق تنظیم گردیده که سه سال اوّل، اجاره ماهی فلان مبلغ باشد و سه سال بعدی را موکول به توافق جدید نموده اند، هرچند که توافق بعدی به عمل نیامده باشد، لکن توافق اوّلیه با قید مدّت و میزان اجاره بهاء به قوت خود باقی بوده و موجبی جهت بطلان قرارداد مذکور وجود ندارد و باعنایت به اینکه اساساً سرقفلی بدون قرارداد و خارج از آن موضوعیت نداشته و یک حق تبعی است، چنانچه قرارداد اجاره مقید به زمان و مبلغ اجاره نباشد، باطل می باشد، لکن در مورد استعلام با توجه به توضیحات فوق و مقید بودن قرارداد به زمان، هیچگونه خللی به قرارداد مذکور وارد نمی شود. با این حال، تشخیص مصداق برعهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است./ن