اعتراض ثالث به دستور تخلیه صادره در دادگاه حقوقی رسیدگی میگردد / نظریه مشورتی 7/98/1776 مورخ 1399/01/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/98/1776

شماره پرونده : 98-127-1776 ح

تاریخ نظریه : 1399/01/30

استعلام :

3- آیا اعتراض ثالث به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف قابل پذیرش است؟

بیشتر بخوانید:

تخلیه مستاجره در نظریات مشورتی 

موجر و مستاجر در آراء وحدت رویه قضائی       

اعتراض ثالث آرای حقوقی در نظریات مشورتی    

اعتراض ثالث به آراء حقوقی در آراء وحدت رویه قضایی   

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

3- اولاً، در فرض سؤال که شخص ثالث نسبت به منافع یا عین مستأجره غیرمنقول ادعای حقی دارد، با توجه به این که وفق ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، رسیدگی به دعوای راجع به اموال غیرمنقول در صلاحیت این شوراها نمی باشد و با عنایت به اصل نسبیت آراء به عنوان مبنای ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 و استثنایی بودن صلاحیت رسیدگی قاضی شورای حل اختلاف، رسیدگی به اعتراض شخص ثالث نسبت به دستور تخلیه صادره از قاضی شورای حل اختلاف در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول است و دادگاه رسیدگی کننده در حدود دلایل معترض ثالث، وفق ماده 424 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 تا تعیین تکلیف اصل دعوا، قرار تأخیر عملیات اجرایی برای مدت معین صادر می کند.

ثانیاً، چنان چه متعاقب صدور دستور تخلیه و اجرای آن شخص ثالثی با ارائه سند مالکیت رسمی مدعی شود عرصه و اعیان مورد اجاره متعلق به وی می باشد و موجر در زمان درخواست تخلیه، مالک عین یا منافع مورد اجاره نبوده است، چنانچه سند ابرازی مالک رسمی حکایت از آن داشته باشد که قائم مقام موجر است، اعتراض وی به دستور تخلیه صادره قابل رسیدگی در شورای حل اختلاف (مرجع صادرکننده دستور) است و شورای یاد شده با احراز مراتب مذکور از دستور صادره عدول می کند؛ اما در صورتی که سند ابرازی معترض ثالث حکایت از قائم مقامی از موجر نداشته باشد، در واقع دعوای او اعتراض به دستور تخلیه نیست؛ وی ذی نفع در اعتراض نسبت به دستور تخلیه نیست و برای احقاق حق باید دعوای مقتضی مانند دعوای خلع ید را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول جداگانه اقامه کند.

**********

 خلاصه نظریه مشورتی:
به طور کلی، اعتراض ثالث به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف، تحت شرایط خاصی قابل پذیرش است و مرجع رسیدگی به این اعتراض بستگی به ماهیت ادعای شخص ثالث دارد.

 شرح جزئیات بر اساس نظریه:

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در تاریخ 30/01/1399 با شماره 7/98/1776، در پاسخ به این سؤال دو سناریوی اصلی را از یکدیگر تفکیک کرده است:

سناریوی اول: شخص ثالث ادعای حقی نسبت به عین یا منافع مال غیرمنقول دارد.
در این حالت، که مورد سؤال نیز هست، نظریه به دو دلیل اصلی معتقد است که صلاحیت رسیدگی به اعتراض ثالث با دادگاه عمومی حقوقی است و نه شورای حل اختلاف:
1.  عدم صلاحیت ذاتی شورا: بر اساس ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در صلاحیت شوراهای حل اختلاف نیست.
2.  اصل نسبیت آراء: حکم تخلیه فقط بین موجر و مستأجر (اصحاب دعوا) اثر دارد و نسبت به شخص ثالث که در دعوا حضور نداشته، قاطع حق نیست. این اصل در ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 پیشبینی شده است.
نتیجه در سناریوی اول:
- شخص ثالث باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه و اعتراض خود را طرح کند.
- دادگاه با بررسی دلایل معترض، در صورت اقتضا قرار تأخیر عملیات اجرایی برای مدت معینی صادر میکند تا زمانیکه اصل دعوا (ادعای مالکیت یا حق انتفاع شخص ثالث) تعیین تکلیف شود.

سناریوی دوم: شخص ثالث با ارائه سند مالکیت رسمی، خود را مالک عین یا اعیان معرفی میکند.
در این حالت، نظریه دو وضعیت مجزا را بررسی میکند:
الف) معترض، قائم مقام موجر است:
- اگر سند مالکیت معترض نشان دهد که او جانشین قانونی موجر است (مثلاً مالکیت را از موجر سابق انتقال گرفته)، در این صورت اعتراض او به دستور تخلیه در همان شورای حل اختلاف (مرجع صادرکننده دستور) قابل رسیدگی است.
- شورا با احراز این امر، از دستور تخلیه قبلی عدول میکند (آن را لغو یا اصلاح میکند).
ب) معترض، قائم مقام موجر نیست:
- اگر سند معترض هیچ ارتباطی با موجر اصلی نداشته باشد و او مستقیماً ادعای مالکیت کند، در حقیقت او ذینفع در "اعتراض به دستور تخلیه" محسوب نمیشود.
- در این حالت، ادعای او یک دعوای مستقل است و باید دعوای مقتضی (مانند دعوای خلع ید) را به طور جداگانه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال اقامه کند.

 جمع بندی نهایی:
پذیرش اعتراض ثالث به دستور تخلیه شورای حل اختلاف، منوط به بررسی ماهیت ادعای اوست:
- اگر ادعای او ناشی از یک حق مستقل (غیر از قائم مقامی از موجر) باشد، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد.
- اگر ادعای او مبنی بر قائم مقامی از موجر باشد، شورای حل اختلاف صادرکننده دستور، صلاحیت رسیدگی مجدد را دارد.
- در هر صورت، با ارائه اعتراض ثالث، امکان توقف عملیات اجرایی تا تعیین تکلیف قطعی وجود دارد.