مشاعی بودن مبیع، ممکن است برای خریدار نوعی عیب تلقی شود و خیار فسخ به همراه داشته باشد / نظریه مشورتی 7/1400/1317  مورخ 1401/03/09 اداره کل حقوقی قوه قضاییه 

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1400/1317

شماره پرونده : 1400-127-1317 ح

تاریخ نظریه : 1401/03/09

استعلام :

اگر یکی از شرکا مال مشاع ، بدون اجازه دیگر مالکان، یک قطعه از ملک مشاع را به صورت مفروز به شخص ثالث بفروشد و مالکان مشاع معامله مذکور را تنفیذ نکنند، آیا دعوای خریدار مبنی بر الزام به انتقال ملک مذکور به صورت مشاع بدون توافق جدید با فروشنده قابلیت استماع دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

بیشتر بخوانید:

عقد بیع در نظریات مشورتی 

ثبت اسناد، املاک و اموال در آراء وحدت رویه قضایی 

تفکیک و افراز املاک در آرای دیوان عدالت اداری 

تفکیک و افراز املاک در نظریات مشورتی 

اولاً، چنانچه قطعه بندی ملک بر اساس توافق مالکان انجام شده باشد، انتقال هر قطعه به صورت جداگانه با لحاظ اوضاع و احوال و عرف حاکم بر قضیه به عنوان مفروز  التصرف صورت می گیرد به گونه ای که دیگر شرکا اساساً نسبت به قطعه تحت تصرف وی ادعای مالکیت ندارند؛ اما اگر در فرض سؤال قطعه بندی بدون توافق مالکان انجام شده باشد و یکی از ایشان قطعه ای را که معادل قدر السهم مشاعی وی بوده است به صورت مفروز منتقل کند، با لحاظ آن که مالکیت وی به صورت مشاعی مسلم بوده و اراده طرفین نیز بر انتقال قدر السهم وی صورت گرفته است، خللی در صحت معامله به وجود نمی آورد؛ هرچند مشاعی بودن مبیع، ممکن است برای خریدار نوعی عیب تلقی شود و خیار فسخ به همراه داشته باشد.

بنا به مراتب فوق، در فرض سؤال در هر صورت ضرورتی به انجام معامله دوم به شرح مطرح شده در استعلام وجود ندارد.

ثانیاً، نظر به این که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون گذار تصرفات حقوقی هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده 583 قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به این که غیر از شریکی که قدر السهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان ندارند، لذا در فرض استعلام دعوا صرفاً به طرفیت شریکی که قدر السهم خود را به خواهان واگذار کرده است، قابلیت طرح دارد.

بیشتر بخوانید:

🔹 مجموعه موضوعی نظریات مشورتی    

🔸 مجموعه موضوعی آرای وحدت رویه قضایی       

🔹 مجموعه موضوعی آرای دیوان عدالت اداری       

🔸مقررات با دسته بندی موضوعی