مجموعه نظریات مشورتی راجع به "دعوی الزام به تنظیم سند ملک رهنی"

پیام: دعوای اعتراض به وقوع بیع بعد از رد دادخواست الزام به تنظیم سند

شماره نظریه : 7/1400/1306

شماره پرونده : 1400-127-1306 ح

تاریخ نظریه : 1400/11/11

استعلام :

در دعوای اثبات بیع و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال، یکی از خواندگان دعوی وفق خواسته محکوم شده؛ اما نسبت به دیگر خوانده دعوا قرار رد دعوی صادر شده است. پس از تأیید رأی در دادگاه تجدید نظر و صدور اجراییه و اجرای کامل آن، متعاقباً خوانده ای که نسبت به وی قرار رد دعوی صادر شده است؛ دعوایی به خواسته اثبات بیع خود و ابطال بیع اولی (بین محکوم له و محکوم علیه پرونده قبلی) و تنظیم سند رسمی انتقال را مطرح کرده است، آیا دادگاه مرجوع الیه پرونده جدید، با وجود حکم قطعی اجرا شده قبلی می تواند به این دعوا رسیدگی ماهوی کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، با عنایت به بند «الف» ماده 335 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و نیز بند یک ماده 26 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب مصوب 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدی، هر یک از طرفین که از رأی دادگاه متضرر شده باشند، حق تجدید نظرخواهی دارند؛ بنابراین، اگر دادگاه دعوا را نسبت به برخی از خواندگان رد و نسبت به برخی دیگر به نفع خواهان حکم صادر کند، خوانده ای که دعوای خواهان نسبت به وی رد شده است، اصولاً متضرر از حکم تلقی نمی شود تا به این لحاظ امکان تجدید نظرخواهی از سوی وی وجود داشته باشد؛ اما در موارد خاصی از قبیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به طرفیت شخصی که سند به نام وی است و نیز ایادی بعدی، چنانچه دادگاه ضمن حکم به الزام مالک رسمی به تنظیم سند، به لحاظ این که سند به نام ایادی بعدی نیست، دعوای الزام به تنظیم سند را نسبت به ایشان رد کرده باشد، به نظر می رسد هرچند دادگاه نسبت به ایادی بعدی این دعوا را مردود دانسته است، اما مقدمه دعوای الزام به تنظیم سند، دعوای وقوع بیع بوده است که دادگاه آن را احراز و بر مبنای آن، حکم به الزام به تنظیم سند صادر کرده است؛ بنابراین ایادی بعدی در مورد احراز وقوع بیع، ذی نفع هستند و به رغم رد دعوای الزام به تنظیم سند نسبت به ایشان، راجع به احراز وقوع بیع مربوط به خودشان، متضرر محسوب و حق تجدید نظرخواهی خواهند داشت و در هر حال شخصی که طرف دعوا قرار گرفته و دادگاه دعوا را متوجه او ندانسته است، ثالث تلقی نمی شود. ثانیاً، در فرض سؤال که حکم بر اثبات بیع و الزام به تنظیم سند علیه مالک صادر؛ اما نسبت به خوانده دیگر قرار رد دعوی صادر شده و رأی صادره در دادگاه تجدید نظر نیز تأیید و اجرا شده است و متعاقباً خوانده ای که نسبت به وی قرار رد دعوی صادر شده است، دعوای اثبات بیع خود و ابطال بیع اولی بین محکوم له و محکوم علیه و الزام به تنظیم سند اقامه کرده است، به لحاظ این که پذیرش دعوای اخیر مغایر با رأی قطعی یادشده می باشد، قابلیت استماع ندارد.

پیام: طرف دعوا نبودن بانک مرتهن

شماره نظریه : 7/1400/757

شماره پرونده : 1400-127-757 ح

تاریخ نظریه : 1400/11/20

استعلام :

در دعوای الزام به فک رهن خریدار باید راهن (فروشنده ملک) و مرتهن (بانک) را طرف دعوا قرار دهد یا صرف طرف دعوا قرار دادن راهن کافی است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه : هر گاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک (راهن) دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن، مانع استماع دعوا و صدور رأی نیست؛ در نهایت رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر می شود.

پیام: اخذ گواهی عدم حضور در فرض مغایرت دفترخانه تنظیم سند رهنی با دفترخانه مندرج در مبایعه نامه 

شماره نظریه : 7/98/1341

شماره پرونده : ح 1431-95-89

تاریخ نظریه : 1398/11/15

استعلام :

احتراماً در مواردی که فروشنده و خریدار در هنگام تنظیم مبایعه نامه یا توافق نام دفترخانه تنظیم کننده سند را در مبایعه نامه درج می نمایند اگر خریدار بخواهد اقدام با اخذ تسهیلات خرید مسکن نماید چون طبق نظر سازمان ثبت و همچنین مصوبات هیأت تقسیم اسناد سند «خرید رهنی مسکن» سند دولتی محسوب می شود لذا طرفین می بایستی برای تنظیم اسناد «قطعی و رهنی» که طبق مقررات بانک می بایست تنظیم شوند به دفترخانه ای مراجعه نمایند که طبق مصوبات کمیسیون تقسیم اسناد تعیین می شود این در حالی است که اگر فروشنده در تاریخ مقرر به دفترخانه ارجاعی کمیسیون مراجعه و کلیه مدارک لازم را جهت تنظیم سند آماده نماید دفترخانه مربوطه نمی تواند گواهی عدم حضور (گواهی عدم انجام معامله) بند 89 مجموعه بخشنامه های ثبتی را به فروشنده بدهد اگر خریدار (آگاهانه و یا نا آگاهانه) می تواند به دفترخانه مندرج در مبایعه نامه مراجعه و تقاضای صدور گواهی مرقوم را نماید.

1-آیا سند رهنی خرید مسکن با توجه به اینکه منشاء ایجاد آن اداره دولت نیست از طرفی غالب ثمن معامله توسط خریدار پرداخت می شود و فقط قسمت اندکی از ثمن معالمه از وام بانکی این وام هم به دلیل سپرده گذاری قبلی خریدار و در قبال دریافت سود و بهره به ایشان تعلق می گیرد پرداخت می شود سند دولتی موضوع مصوبه هیأت وزیران محسوب می شود یا خیر؟

2- بر فرض مثبت بودن پاسخ آیا تصمیم کمیسیون تقسیم اسناد مبنی بر ارجاع این سند به دفترخانه ای غیر از دفترخانه مندرج در مبایعه نامه جهت تنظیم سند قانونی است؟

3-در صورتی که فروشنده به دفترخانه ارجاعی کمیسیون مراجعه ولی خریدار به دفترخانه مندرج در مبایعه نامه مراجعه و گواهی مربوطه را دریافت نماید اگر موضوع منجر به طرح دعاوی در مراجعه قضایی گردد کدام محقق خواهد بود آنکه برابر توافق به دفترخانه مندرج در مبایعه نامه مراجعه نموده یا آنکه برابر ارجاع کمیسیون ظاهرا قانونی در دفترخانه مرجوع الیه حاضر گردیده است./ع

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1- با عنایت به عبارت «برای تقسیم و تنظیم اسناد راجع به وزارت خانه ها و مؤسسات و شرکت ها و بانک های دولتی و شهرداری ها بین دفاتر اسناد رسمی» مندرج در صدر تصویب نامه برای تقسیم و تنظیم ثبت اسناد مصوب 1356/12/19 هیأت وزیران، سند رهنی خرید مسکن که راجع به وظایف بانک مسکن به عنوان بانکی دولتی است، سند دولتی و مشمول تصویب نامه مذکور است.

2- عبارت «سازمان های مذکور در فوق موظفند از تاریخ ابلاغ تصمیم هیأت در مورد تنظیم و ثبت اسناد مربوط به خود در دفتر اسناد رسمی، طبق تصمیم هیأت عمل نمایند» ظهور در آن دارد که مصوبه هیأت باید مشتمل بر ذکر شماره دفاتر اسناد رسمی و نحوه توزیع عادلانه اسناد بین این دفاتر باشد و به نظر می رسد هیأت باید در راستای توزیع عادلانه ضمن احصاء دفاتر اسناد رسمی مربوط به هر کدام از دستگاه های مشمول با لحاظ متوسط ارزش مالی و تعداد اسناد مربوط به هر کدام از این دستگاه ها به گونه ای اسناد را تخصیص دهد که از حیث حق التحریر که در واقع عایدی دفاتر اسناد رسمی است در توزیع اسناد دولتی عدالت اجرا شود. از سوی دیگر رعایت عدالت در توزیع ایجاب می کند تا مدیران دستگاه های مشمول مجاز به اعمال سلیقه و یا دخالت مستقیم در ارجاع اسناد به صورت موردی نباشند و اسناد باید به نحو تصادفی و با رعایت نوبت به هر کدام از دفاتر اعلام شده از سوی هیأت ارجاع شود و اقتضای توزیع عادلانه و با رعایت نوبت ایجاب می کند تا ارجاع سند به دفترخانه ای غیر از دفترخانه مندرج در مبایعه نامه مجاز باشد و هیأت های موضوع مصوبه و نیز دستگاه های مشمول تکلیفی ندارند تا اسناد مربوط را به دفتر خانه ای تعیین شده در مبایعه نامه ارجاع کنند.

3- اولاً، در صورتی که شرط صریح، ضمنی یا بنایی طرفین قرارداد بر استفاده از تسهیلات بانکی و پرداخت بخشی از ثمن از این طریق و ترهین مبیع در ازای تسهیلات دریافتی باشد، شرط تعیین دفترخانه مشخصی غیر از دفترخانه ای که در راستای تصویب نامه فوق الذکر تعیین شده است، شرطی است که انجام آن با مصوبه مذکور در تغایر است و لذا طرفین ملزم به حضور در دفترخانه تعیین شده در راستای این تصویب نامه می باشند. ثانیاً، فروشنده در صورتی مستنکف از حضور و انجام تعهد تلقی می شود که خریدار مراتب حضور در دفترخانه تعیینی را به اطلاع فروشنده رسانیده باشد. ثالثاً، در فرض سؤال که خریدار به دفترخانه مندرج در مبایعه نامه مراجعه کرده و گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت نموده است، نمی تواند از ضمانت اجرای عدم حضور فروشنده در این دفترخانه استفاده کند.

پیام: الزامات دعوای الزام به تنظیم سند ملک رهنی

شماره نظریه : 7/98/1182

شماره پرونده : 98-127-1182 ح

تاریخ نظریه : 1398/08/18

استعلام :

احتراماً مستدعی است ارشاد فرمائید: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن آیا آپارتمانی که در رهن بانک می باشد آیا بانک نیز می بایست جزء خواندگان قرار گیرد یا خیر؟ چنانچه بانک به صراحت عدم رضایت خود را اعلام دارد رضایت یا عدم رضایت مرتهن در صدور حکم به نفع خواهان چه تاثیری دارد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه : اولاً، مستفاد از ماده 793 قانون مدنی، بیع ، مال مرهون غیرنافذ است و همان گونه که در رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 1371/08/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این از آن جا که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رأی اصراری شماره 31 مورخ 1377/12/11 دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آن چه حائز اهمیت است حفظ حقوق مرتهن است و چنان چه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نیست و یا معامله مسبوق به اذن وی نمی باشد برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی شود. ثانیا، هر گاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک (راهن) دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن، مانع استماع دعوا و صدور رأی نیست؛ در نهایت رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر می شود.

پیام: ترهین ملک بعد از فروش با سند عادی

شماره نظریه : 7/98/515

شماره پرونده : 98-76-515

تاریخ نظریه : 1398/05/16

استعلام :

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1 و 2- هرگاه بایع پس از انعقاد عقد بیع نسبت به ملک، هرچند به موجب سند عادی باشد، ملک را در رهن بانک قرار دهد و متعاقبا خریدار بتواند رأی قطعی دایر بر اثبات مالکیت خود تحصیل نماید، وی می تواند دعوای ابطال سند رهنی را به طرفیت فروشنده و بانک مرتهن مطرح کند و این دعوا قابل استماع، رسیدگی و اتخاذ تصمیم است. توضیح آن که هرگاه فردی ملک خود را با سند عادی به دیگری بفروشد و سپس بدون اطلاع و اذن خریدار آن را در رهن بانک قرار دهد، عمل وی می تواند از مصادیق کلاهبرداری محسوب شود و در هر حال، تشخیص بر عهده قاضی رسیدگی  کننده است.

پیام: تکلیف دادگاه در برابر بانک مرتهن در دعوای الزام به تنظیم

شماره نظریه : 7/98/281

شماره پرونده : 98-127-281ح

تاریخ نظریه : 1398/04/05

استعلام :

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در فرض استعلام که بانک(مرتهن) نیز طرف دعوا قرار گرفته است، چنانچه حکم بر محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی انتقال ملک با حفظ حقوق مرتهن(بانک) صادر شود، صرف همین اعلام دادگاه راجع به حفظ حقوق بانک(مرتهن) کافی است و در هر حال به نظر می رسد غیر از رأی اعلامی فوق الاشعار در خصوص مرتهن دادگاه با تکلیف دیگری مواجه نیست.