اعتراض ثالث به دستور تخلیه در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است / نظریه مشورتی 7/98/1118 مورخ 1398/11/20 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/98/1118

شماره پرونده : ح 8111-1/92-89

تاریخ نظریه : 1398/11/20

استعلام :

احتراما با توجه به مواد 3 و 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و با توجه به اینکه با فرض تحقق شرایط مندرج در آن قانون صرفاً دستور تخلیه صادری شود حال سوال آن است که :

اولاً اعتراض ثالث نسبت به چنین دستوری دارای وجاهت قانونی می باشد یا خیر و در صورت مثبت بودن پاسخ مرجع قضایی با چه تکلیفی در این خصوص مواجه می باشد؟

ثانیاً چنانچه در مرحله اجرای دستور تخلیه شخصی ثالثی متصرف عین مستاجره باشد و برای خود حقی در آن عین قائل باشد آیا ملاک ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص تسری دارد یاخیر؟

مرجع قضائی در این باره چه تکلیفی دارد؟ خواهشمند است دستور فرمائید با طرح موضوع در کمیسیون های تخصصی مربوطه نظریه آن کمیسیون جهت ارشاد و بهره برداری به این حوزه قضایی اعلام و ارسال گردد./

بیشتر بخوانید:

تخلیه مستاجره در نظریات مشورتی 

موجر و مستاجر در آراء وحدت رویه قضائی       

اعتراض ثالث آرای حقوقی در نظریات مشورتی    

اعتراض ثالث به آراء حقوقی در آراء وحدت رویه قضایی   

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

با توجه به این که در فرض سؤال شخص ثالث نسبت به منافع یا عین مستأجره غیرمنقول ادعای حقی دارد و وفق ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، رسیدگی به دعوای راجع به غیرمنقول در صلاحیت این شوراها نمی باشد و با توجه به اصل نسبیت آراء به عنوان مبنای ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 و استثنایی بودن صلاحیت رسیدگی قاضی شورای حل اختلاف، رسیدگی به اعتراض شخص ثالث نسبت به دستور تخلیه صادره از قاضی شورای حل اختلاف در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول است و دادگاه در حدود دلایل معترض ثالث وفق ماده 424 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، تا تعیین تکلیف اصل دعوا، قرار تأخیر عملیات اجرایی برای مدت معین صادر می کند.

*********

 خلاصه نظریه:
 آری، اعتراض ثالث به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف، وجاهت قانونی دارد و مرجع صالح برای رسیدگی به این اعتراض، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول است. دادگاه نیز مکلف است تا زمان تعیین تکلیف نهایی، اجرای دستور تخلیه را به تأخیر بیندازد.

 شرح جزئیات و استدلال:
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به دو سؤال مطرح شده، به طور مشخص اعلام میدارد:
1.  وجاهت قانونی اعتراض ثالث و مرجع رسیدگی: 
 ـ  اعتراض شخص ثالثی که نسبت به عین یا منافع مال غیرمنقول (ملک مورد اجاره) ادعای حقی دارد، قانونی و قابل پذیرش است.
 ـ  صلاحیت رسیدگی به این اعتراض با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال است و نه شورای حل اختلاف.

2.  مبنای قانونی این تصمیم: 
 ـ  عدم صلاحیت شورای حل اختلاف: بر اساس ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 ، رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در صلاحیت شوراها نیست.
 ـ  اصل نسبیت آراء: حکم یا دستور صادرشده فقط بین طرفین دعوا (موجر و مستأجر) اثر دارد و برای شخص ثالثی که در پرونده حضور نداشته، قاطع حق نیست. این اصل که پایه ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 است، از حقوق اشخاص ثالث حمایت میکند.

 3.  تکلیف مرجع قضایی (دادگاه عمومی حقوقی): 
 ـ  هنگامی که شخص ثالث با ارائه دلایل معتبر اعتراض میکند، دادگاه موظف است بر اساس ماده 424 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی ، اقدام به صدور "قرار تأخیر عملیات اجرایی" کند.
 ـ  این قرار، دستور تخلیه را برای مدت معینی متوقف میکند تا دادگاه بتواند به اصل ادعای شخص ثالث (مانند ادعای مالکیت یا حق انتفاع) رسیدگی و آن را تعیین تکلیف کند.

 جمع‌بندی پاسخ به سؤالات:

  آیا اعتراض ثالث وجاهت قانونی دارد؟   بله ، دارد.  
  مرجع صالح برای رسیدگی کجاست؟   دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول.  
  آیا ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی قابل تسری است؟   بله ، ملاک و مبنا، همان اصل نسبیت آراء مندرج در این ماده است .
  تکلیف مرجع قضایی چیست؟   صدور قرار تأخیر عملیات اجرایی تا تعیین تکلیف اصل دعوای شخص ثالث.