محاسبه غرامت وارده بر ثمن در صورت بطلان معامله با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت اموال مشابه همان مبیع صورت میگیرد / نظریه شماره 7/1400/466 مورخ 1400/07/07 اداره حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه : 7/1400/466

شماره پرونده : 1400-76-466 ح

تاریخ نظریه : 1400/07/07

یک قطعه باغ به با قرارداد عادی و کاربری باغ شهر فروخته می شود و خریدار بعداً متوجه می شود که باغ موصوف فاقد کاربری مجاز بوده و بدون مقررات قانونی تقسیم و فروخته شده است؛ لذا دعوای بطلان قرارداد را مطرح و دادگاه وفق ماده 365 قانون مدنی حکم بربطلان قرارداد صادر می  کند. خریدار ثمن و خسارت وارده را مطالبه کرده و مدعی است پس از سپری شدن سه سال از تاریخ معامله، ثمن پرداختی با کاهش ارزش مواجه شده است.

1- آیا دادگاه می  تواند با وحدت ملاک از رای وحدت رویه شماره 733 - 1397/07/15هیات عمومی دیوان عالی کشور با قیمت به روز و منطقه ای ملک با جلب نظر کارشناسی حکم صادر کند؟

2- آیا دادگاه می  تواند ثمن معامله را بالحاظ شاخص اعلامی بانک مرکزی در تاریخ عقد بیع به عنوان خسارت ملاک عمل قراردهد؟

3- آیا دادگاه صرفاً فروشنده را باید به ثمن دریافتی محکوم کند؟

1-2 و 3 – صرف نظر از آن که فرض مطرح شده در مقدمه استعلام از موارد بطلان معامله است یا خیر؛ با عنایت به این که در فرض سوال حکم بر بطلان معامله به دلیلی غیر از مستحق  للغیر بودن مبیع صادر شده است و با توجه به این که مطابق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی  الید ملزم به رد به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود.

در فرض سوال که بیع به جهتی غیر از مستحق للغیر درآمدن مبیع باطل است، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ هم چنان که حکم مقرر در تبصره ماده 1082 قانون مدنی (الحاقی 1376/04/29) و ماده 391 این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور موید این دیدگاه است؛ بنابراین در فرض سوال، محاسبه غرامت وارده بر ثمن معامله باید با رعایت رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور و با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، صورت  گیرد