دستورالعمل بند (پ) ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت با موضوع ارائه غیرحضوری تمامی خدمات ثبتی مشتمل بر 22 ماده مصوب 1404/07/26 رییس قوه قضاییه 

شناسنامه دستورالعمل بند (پ) ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت:

شماره روزنامه رسمی: 23466
تاریخ روزنامه رسمی: 1404/07/28
شماره ابلاغ: 100/39750/9000
تاریخ ابلاغ: 1404/07/27
مرجع تصویب: رییس قوه قضاییه
تاریخ تصویب: 1404/07/26 

بیشتر بخوانید:
+ مقررات برنامه هفتم پیشرفت
+ مقررات ثبتی    
+ ثبت اسناد، املاک و اموال در آراء وحدت رویه قضایی
+ ثبت املاک در آراء دیوان عدالت اداری
+ تفکیک و افراز املاک در آرای دیوان عدالت اداری
+ تفکیک و افراز املاک در نظریات مشورتی
مقررات مرجع:
دستورالعمل بند (پ) ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت 1403: بـه منظور تسهیل در ارائه خدمات ثبتی و تسریع در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393/11/12 نسبت بـه صدور پروانه کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی برای اشخاص حقوقی دارای صلاحیت اقدام قانونی نماید.

متن دستورالعمل بند (پ) ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت:

در اجرای بند (پ) ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403 و در راستای بند الف (3 ـ 2) ماده 105 قانون مذکور و بـه منظور فراهم سازی امکان ارائه غیرحضوری تمامی خدمات ثبتی از قبیل درخواست های تجمیع پلاک های ثبتی، تفکیک آپارتمانی و افراز، موضوع راهکار 203 سند تحول و تعالی قوه قضائیه، دستور العمل بند (پ) ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، بـه شرح مواد آتی است.

فصل اول: تعاریف و اصطلاحات

ماده 1 ـ تعاریف و اصطلاحات مذکور در این دستورالعمل بـه شرح ذیل است:
الف ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
ب ـ سامانه: سامانه جامع املاک؛
پ ـ کارگزاری: شخص حقوقی است کـه در اجرای بند (پ) ماده 114 قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران بـه منظور ارائه خدمات ثبتی شامل خدمات فنی، مهندسی و حقوقی املاک و اجرای حدنگاری با مجوز فعالیت و تحت نظارت سازمان و مطابق قوانین و مقررات و در چارچوب این دستورالعمل فعالیت می نماید؛
ت ـ متقاضی: متقاضی دریافت یک یا چند خدمت از خدمات مذکور در ماده 7 دستورالعمل؛
ث ـ کارشناس امور ثبتی و حقوقی: شخصی کـه فعالیت های مرتبط با امور حقوقی و ثبتی را برای کارگزاری انجام می دهد
ج ـ کارشناس نقشه برداری: شخصی کـه فعالیت های مرتبط با نقشه برداری را برای کارگزاری انجام می دهد؛ 
چ ـ کارشناس کارگزاری: کارشناس نقشه برداری یا کارشناس امور ثبتی و حقوقی؛
ح ـ شورای نظارت: کارگروه متشکل از نمایندگان معاونت های اول، حقوقی و امور مجلس و راهبردی قوه قضائیه و سازمان کـه تکالیف مقرر در دستورالعمل را بر عهده دارد؛
خ ـ دستورالعمل: دستورالعمل بند (پ) ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران.

فصل دوم: اعطای پروانه کارگزاری

ماده 2 ـ سازمان با رعایت تبصره  4 ماده 7 مکرر قانون اجرای سیاست های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی، برای اشخاص حقوقی غیردولتی کـه بـه عنوان شرکت یا موسسه بـه ثبت رسیده و در پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی دارای شناسه ملی باشند در صورت تقاضا و دارا بودن شرایط زیر، پروانه کارگزاری صادر می نماید:
الف ـ ایرانی بودن کلیه سهامداران، مالکان، مدیران، مدیرعامل و اعضای هیأت مدیره؛
ب ـ عدم سوء پیشینه مؤثر کیفری برای مدیرعامل و تمامی اعضای هیأت مدیره؛
پ ـ دارا بودن زیرساخت های لازم جهت ارائه خدمات بـه صورت غیرحضوری و تبادل اطلاعات بـه صورت برخط با سازمان؛
ت ـ عدم وجود شروطی مخالف دستورالعمل در اساسنامه شخص حقوقی؛
ث ـ تعهد بـه رعایت قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران و مفاد دستورالعمل.
تبصره 1 ـ در خصوص مدیرعامل و اعضای هیأت مدیره کارگزاری رعایت تبصره  4 ماده واحده قانون مأموریت تصدی بیش از یک شغل مصوب1373 با اصلاحات بعدی ضروری است. 
تبصره 2 ـ کارگزاری باید بـه صورت رسمی متعهد شود کلیه ضوابط قانونی مربوط بـه انجام خدمات واگذار شده بـه کارگزاری و شرایط دستورالعمل را رعایت نماید و در صورت تخلف مطابق دستورالعمل و سایر مقررات و ضوابط مربوط بـه تخلف وی رسیدگی می شود.

ماده 3 ـ کارگزاری پس از اخذ پروانه، مکلف است حداکثر ظرف 6 ماه شرایط زیر را فراهم و بـه صورت مکتوب بـه سازمان اعلام و شروع بـه کار کند، در غیر این صورت پروانه صادره ابطال خواهد شد:
الف ـ راه اندازی حداقل یک شعبه؛
ب ـ معرفی حداقل یک کارشناس امور ثبتی و حقوقی؛
پ ـ معرفی حداقل یک کارشناس امور نقشه برداری.

ماده 4 ـ کارشناس امور ثبتی و حقوقی باید یکی از اشخاص ذیل باشد:
1 ـ دارای پروانه کارشناسی رسمی دادگستری در رشته «امور ثبتی»؛
2 ـ دارای پروانه وکالت رسمی دادگستری یا سردفتری اسناد رسمی یا دفتریاری یا سابقه فعالیت در موارد مذکور؛
3 ـ دارای سابقه قضاوت؛
4 ـ کارمندان بازنشسته سازمان دارای حداقل 5 سال سابقه کاری مرتبط با امور حقوقی و ثبتی بـه تأیید سازمان؛
5 ـ عضو هیأت علمی در رشته های حقوق یا فقه و حقوق؛
6 ـ دارای مدرک کارشناسی یا بالاتر در رشته حقوق یا رشته فقه و حقوق و سابقه یک سال فعالیت در کارگزاری ها. 

ماده 5 ـ کارشناس نقشه برداری باید یکی از اشخاص ذیل باشد:
1 ـ دارای پروانه کارشناسی رسمی دادگستری در رشته نقشه برداری (از مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه یا کانون کارشناسان رسمی دادگستری)؛
2 ـ دارای پروانه اشتغال بـه کار در رشته مهندسی نقشه برداری از سازمان نظام مهندسی ساختمان؛
3 ـ کارمندان بازنشسته سازمان، دارای حداقل 5 سال سابقه کاری مرتبط با نقشه برداری بـه تأیید سازمان؛
4 ـ عضو هیأت علمی در رشته های مهندسی نقشه برداری، مهندسی عمران، مهندسی معماری یا مهندسی شهرسازی؛
5 ـ دارای مدرک کارشناسی یا بالاتر در رشته مهندسی نقشه برداری، مهندسی عمران، مهندسی معماری یا مهندسی شهرسازی و سابقه یک سال فعالیت در کارگزاری ها. 

ماده 6 ـ در صورتی کـه کارگزاری هر یک از شرایط ذکر شده در دستورالعمل را از دست دهد، سازمان مراتب را بـه کارگزاری ابلاغ می کند. کارگزاری مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ، آن شرط یا شرایط را مجدداً تحصیل کند، در غیر این صورت، سازمان پروانه آن کارگزاری را تعلیق می کند.
تبصره ـ در صورت انحلال یا ورشکستگی کارگزاری یا صدور دستور یا حکم قضایی مبنی بر ممنوعیت فعالیت کارگزاری، سازمان پروانه آن کارگزاری را حسب مورد ابطال یا تا رفع ممنوعیت تعلیق می کند.

فصل سوم: خدمات قابل ارائه توسط کارگزاری

ماده 7 ـ خدمات ثبتی قابل ارائه توسط کارگزاری صرفاً شامل پذیرش، پیگیری و انجام تشریفات لازم برای امور ذیل می باشد:
1. صدور سند مالکیت المثنی و تبدیل اسناد مالکیت دفترچه ای بـه حدنگار؛
2. تفکیک عرصه و آپارتمان، تجمیع املاک و افراز ملک مشاع؛
3. تغییر وضعیت املاک، تعیین حدود باقی مانده املاک، اصلاح ملک و اصلاح مندرجات اسناد مالکیت؛
4. صدور سند مالکیت حدنگار برای متصرفان قانونی فاقد سند رسمی مالکیت بر اساس مقررات ثبت عمومی و سایر مقررات فوق العاده ثبتی؛
5. درج ادعای موضوع ماده 10 قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
تبصره 1 ـ تشریفات لازم در این ماده نظیر تهیه نقشه و تهیه صورت مجلس های لازم و انتشار آگهی است ولی شامل موضوعاتی مانند اتخاذ تصمیم قانونی، صدور سند مالکیت و صدور رأی نمی باشد.
تبصره 2 ـ واگذاری سایر خدمات بـه کارگزاری با پیشنهاد سازمان و تأیید شورای نظارت امکان پذیر است.
تبصره 3 ـ فراهم شدن امکان انجام خدمات فوق الذکر توسط کارگزاری ها، مانع مراجعه مستقیم اشخاص بـه سازمان برای انجام آن ها بر اساس قوانین و مقررات موجود نیست.
تبصره 4 ـ امکان دریافت خدمات از کارگزاری ها برای املاک دارای رده حفاظتی موضوع بند 3 ماده 1 آیین نامه اجرایی تبصره  ماده (9) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور وجود نخواهد داشت و برای دریافت خدمات ثبتی برای این املاک باید مستقیما بـه سازمان مراجعه شود.

ماده 8 ـ سازمان حداکثر ظرف سه ماه از ابلاغ دستورالعمل، برای هر یک از خدمات موضوع دستورالعمل، سند الزامات ارائه آن خدمت توسط کارگزاری، شامل مواردی از قبیل امور ذیل را در چارچوب ضوابط دستورالعمل و دیگر قوانین و مقررات، تدوین و پس از تصویب در شورای نظارت (ظرف یک ماه از تدوین) ابلاغ می کند:
الف) مدارک لازم، شیوه و مراحل ارائه، استعلام های لازم برای انجام هر خدمت و عنوان داده ها و اسنادی کـه باید توسط کارگزاری تنظیم و ثبت شود و قالب های استاندارد هر یک و نحوه ثبت و ارسال آن ها بـه سازمان و همچنین نحوه و محل ذخیر ه سازی هر یک از داده ها و آن خدمت؛
ب) دسترسی هایی کـه باید بـه کارگزاری برای ارائه آن خدمت اعطا شود؛

ماده 9 ـ سازمان مکلف است حداکثر ظرف سه ماه از ابلاغ دستورالعمل، سامانه را بـه منظور انجام خدمات توسط کارگزاری ها از طریق درگاه های ارائه خدمات غیرحضوری آن ها، بازطراحی نموده و دیگر زیرساخت های لازم آن را نیز فراهم نماید.

ماده 10 ـ سازمان مکلف است در راستای ارائه خدمات موضوع دستورالعمل، امکان استعلام از مراجعی کـه در انجام خدمات، نیاز بـه استعلام از آن ها است و دریافت پاسخ آن در بستر سامانه، در چارچوب سند الزامات هر خدمت و حتی المقدور بدون نیاز بـه مداخله عامل انسانی از طریق سازمان برای کارگزاری ها را فراهم کند. انجام استعلام باید بـه نحوی باشد کـه موجب تأخیر یا تعلل در انجام خدمات نگردد.

فصل چهارم: الزامات ارائه خدمت توسط کارگزاری

ماده 11 ـ انجام خدمات ثبتی املاک توسط کارگزاری منوط بـه تقاضا و رضایت مالک یا نماینده قانونی وی است. سازمان باید سازوکار اعلام رضایت از طریق ارسال پیامک را فراهم نماید. 

ماده 12 ـ کارگزاری مکلف است:
1 ـ کلیه خدمات خود را بـه نحوی ارائه دهد کـه نیازی بـه حضور متقاضی در محل شعبه کارگزاری نباشد و حداقل یک درگاه ارائه خدمات غیرحضوری راه اندازی نماید. این امر مانع از مراجعه حضوری متقاضی بـه کارگزاری نیست. خدماتی کـه در سند الزامات آن تصریح بـه حضوری بودن آن شده است از شمول این بند مستثنی است.
2 ـ اقدامات انجام شده ذیل هر خدمت را بـه همراه اطلاعات هویتی کارشناس کارگزاری انجام دهنده آن اقدام، زمان انجام آن و مستندات مربوطه را از طریق سامانه در اختیار سازمان قرار دهد و در صورت درخواست متقاضی از طریق درگاه مذکور در بند یک و پیامک اقدامات انجام شده را بـه وی اعلام نماید.
3 ـ اقدامات مرتبط با امور ثبتی ـ حقوقی و نقشه برداری را صرفاً از طریق کارشناس مرتبط انجام دهد.

ماده 13 ـ مسؤولیت اقدامات انجام شده در کارگزاری و جبران خسارت های وارده بر اثر اقدامات کارگزاری، بر عهده کارگزاری است.

فصل پنجم: هزینه خدمات کارگزاری

ماده 14 ـ تعرفه هر خدمت با پیشنهاد شورای نظارت و پس از تصویب رئیس قوه قضائیه ابلاغ می شود. سازمان، تعرفه هر خدمت را پس از تأیید رئیس قوه قضائیه بـه کارگزاری ها ابلاغ و بـه اطلاع عموم مردم می رساند و بـه صورت سالانه تعرفه را با رعایت ترتیبات مذکور بر اساس شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی بانک مرکزی بـه روزرسانی می نماید.

ماده 15 ـ کارگزاری مکلف است فرآیند انجام درخواست متقاضی و کلیه هزینه های مرتبط با آن و تعرفه اعلامی سازمان را بـه نحو مقتضی از قبیل اعلان در دفتر کارگزاری یا سامانه بـه اطلاع متقاضیان برساند. 
تبصره  ـ در صورتی کـه پس از دریافت وجه مشخص شود کـه انجام آن درخواست ممکن نیست، کارگزاری مکلف است هزینه دریافتی را (با کسر هزینه اقدامات انجام شده) بـه متقاضی عودت دهد.

ماده 16 ـ سازمان با همکاری کارگزاری ها باید امکان پرداخت غیرحضوری کلیه حقوق دولتی و عمومی مرتبط با انجام خدمت را برای متقاضی از طریق سامانه کارگزاری ها فراهم نماید.

فصل ششم: سایر مقررات 

ماده 17 ـ سایر ضوابط حاکم بر فعالیت کارگزاری ها ، عناوین تخلفات کارگزاری ها و کارشناسان کارگزاری، نحوه رسیدگی بـه تخلفات و درجات مجازات های انتظامی کارگزاری ها و کارشناسان کارگزاری بـه پیشنهاد سازمان بـه تصویب شورای نظارت می رسد و توسط سازمان بـه کارگزاری ها ابلاغ می شود.

ماده 18 ـ در صورتی کـه کارگزاری ظرف یک ماه از تاریخ قطعیت رأی مراجع قانونی، خسارت وارده بـه اشخاص را پرداخت نکند، سازمان مجوز کارگزاری را تا پرداخت خسارت تعلیق می نماید.

ماده 19 ـ سازمان مکلف است امکان گزارش تخلف و ثبت شکایت از کارگزاری و یا کارشناس کارگزاری را بـه صورت برخط فراهم نماید.
تبصره  ـ در گزارش تخلف، در صورت درخواست گزارش دهنده، باید هویت وی، محرمانه باقی بماند.

ماده 20 ـ سازمان بر عملکرد کارگزاری و کارشناسان کارگزاری با روش هایی از قبیل استفاده از نظارت های هوشمند از طریق سامانه، تطبیق نقشه های دریافتی از کارگزاری با نقشه های ماهواره ای بـه صورت تصادفی و اعزام بازرس، بر کیفیت اطلاعات دریافتی از کارگزاری نظارت می نماید.

ماده 21 ـ سازمان موظف است هر شش ماه یک بار بر اساس شاخص هایی نظیر تعداد و نوع درخواست های منجر بـه صدور سند، میزان رضایتمندی متقاضیان و تعداد و نوع تخلفات انتظامی، نسبت بـه تدوین گزارش کیفیت عملکرد کارگزاری ها و رتبه بندی آن ها اقدام نموده و گزارش مذکور را در تارنمای سازمان بـه صورت عمومی منتشر نماید.
تبصره  ـ اجرای این ماده بر اساس شیوه نامه ای است كه ظرف شش ماه از ابلاغ دستورالعمل توسط سازمان تهیه و با تصویب شورای نظارت ابلاغ می شود.

ماده 22 ـ شورای نظارت مکلف است هر شش ماه یکبار نحوه اجرای دستورالعمل را بررسی و گزارشی از آن و در صورت نیاز، پیشنهاد اصلاح دستورالعمل را بـه معاون اول قوه قضائیه ارائه دهد.

این دستورالعمل در 22 ماده و 10 تبصره  در تاریخ 1404/7/26 بـه تصویب رئیس قوه قضائیه رسید و از تاریخ ابلاغ لازم الاجرا است.

رئیس قوه قضائیه ـ غلامحسین محسنی اژیه

************

خلاصه تحلیلی توسط ایرانکدیفای

 اهداف کلیدی دستورالعمل
1.  دیجیتالی سازی و غیرحضوری کردن خدمات ثبتی: حذف نیاز به مراجعه فیزیکی مردم به دفاتر ثبت.
2.  واگذاری بخشی از فرآیندهای ثبتی: سپردن وظایف فنی، مهندسی و حقوقی مقدماتی به بخش خصوصی (کارگزاریها).
3.  کاهش تراکم جمعیت و افزایش سرعت: تسریع در ارائه خدمات و کاهش بار مراجعات به سازمان ثبت.
4.  اجرای سند تحول قوه قضائیه: این دستورالعمل به طور مشخص در راستای راهکار 203 سند تحول و تعالی قوه قضائیه تصویب شده است.

مفاد و نکات اصلی دستورالعمل
فصل اول: تعاریف
*   کارگزاری: شخص حقوقی غیردولتی است که با مجوز سازمان ثبت، خدمات ثبتی (فنی، مهندسی و حقوقی) را به صورت غیرحضوری ارائه میدهد.
*   سامانه: سامانه جامع املاک کشور بستر اصلی ارائه این خدمات است.
*   شورای نظارت: کارگروهی متشکل از نمایندگان قوه قضائیه و سازمان ثبت که بر اجرای دستورالعمل نظارت دارد.

فصل دوم: شرایط تأسیس کارگزاری
*   کارگزاری باید یک شخص حقوقی ایرانی (شرکت یا موسسه) باشد.
*   مدیران و سهامداران آن باید ایرانی و فاقد سوء پیشینه کیفری مؤثر باشند.
*   کارگزاری موظف است در مدت 6 ماه پس از اخذ پروانه، حداقل یک شعبه و کارشناسان لازم را معرفی کند.
*   شرایط کارشناسان:
*   کارشناس ثبتی-حقوقی: باید دارای پروانه کارشناسی رسمی دادگستری، وکالت، سردفتری، سابقه قضاوت، یا مدرک مرتبط دانشگاهی با سابقه کار باشد.
*   کارشناس نقشه برداری: باید دارای پروانه کارشناسی رسمی دادگستری، پروانه اشتغال نظام مهندسی، یا مدرک مرتبط دانشگاهی با سابقه کار باشد.

فصل سوم: خدمات قابل ارائه توسط کارگزاری
خدمات قابل واگذاری به کارگزاریها محدود و شامل امور زیر است (ماده 7):
1.  صدور سند المثنی و تبدیل اسناد دفترچه ای به حدنگار.
2.  تفکیک عرصه و آپارتمان، تجمیع املاک و افراز ملک مشاع.
3.  تغییر وضعیت املاک و اصلاح مندرجات سند.
4.  صدور سند برای متصرفان قانونی فاقد سند.
5.  درج ادعای موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت معاملات.
نکته مهم: کارگزاریها فقط تشریفات مقدماتی (مانند تهیه نقشه و صورتجلسه) را انجام میدهند و اتخاذ تصمیم نهایی و صدور سند همچنان در اختیار سازمان ثبت است.

فصل چهارم: شیوه ارائه خدمت
*   ارائه خدمات غیرحضوری است و متقاضی نباید نیاز به مراجعه فیزیکی به شعبه کارگزاری داشته باشد.
*   انجام خدمات منوط به رضایت مالک است.
*   مسئولیت اقدامات کارگزاری و جبران خسارات بر عهده خود کارگزاری است.

فصل پنجم: هزینه ها
*   تعرفه خدمات توسط شورای نظارت پیشنهاد و توسط رییس قوه قضاییه تصویب و ابلاغ میشود.
*   تعرفه سالانه بر اساس شاخص تورم به روزرسانی می شود.
*   کارگزاری موظف است هزینه ها را به صورت شفاف اطلاع رسانی کند.

فصل ششم: نظارت و پاسخگویی
*   سازمان ثبت از طریق نظارت هوشمند (مانند تطبیق نقشه ها با تصاویر ماهواره ای) و اعزام بازرس بر عملکرد کارگزاریها نظارت می کند.
*   سازمان موظف است every شش ماه یکبار، گزارش عملکرد و رتبه بندی کارگزاری ها را منتشر کند.
*   امکان شکایت برخط از کارگزاریها فراهم می شود.

جمع بندی نهایی
این دستورالعمل یک تحول بزرگ در نظام ثبتی کشور محسوب میشود که با هدف اصلی خدمترسانی غیرحضوری و دیجیتال و با استفاده از ظرفیت بخش خصوصی (کارگزاریها) طراحی شده است. موفقیت آن منوط به اجرای دقیق، نظارت مؤثر و تأمین زیرساخت های فنی (سامانه جامع املاک) است. این طرح در صورت اجرای صحیح، میتواند به طور قابل توجهی باعث شفافیت، سرعت و سهولت در انجام امور ثبتی برای شهروندان شود.