آیین نامه بند (پ) ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت با موضوع تعیین شیوه توافق با مالکین اراضی غیر دولتی فاقد کاربری مسکونی برای تامین زمین و اجرای طرح های حمایتی ساخت مسکن یا احداث شهرک های مسکونی توسط بخش خصوصی، تعاونی و عمومی غیردولتی مصوب ۱۴۰۴/۰۶/۲۷ هیات وزیران

شناسنامه آیین نامه بند (پ) ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت:

شماره روزنامه رسمی: 23465
تاریخ روزنامه رسمی: 1404/07/27 
شماره ابلاغ: ۱۱۱۱۷۳
تاریخ ابلاغ: ۱۴۰۴/۰۷/۱۳
مرجع تصویب: هیات وزیران
تاریخ تصویب: ۱۴۰۴/۰۶/۲۷ 

بیشتر بخوانید:
+ مقررات برنامه هفتم پیشرفت
+ مقررات ساختمان و مسکن
+ اراضی، املاک و مسکن در آرای وحدت رویه قضایی
+ مسکن و ساختمان در آرای دیوان عدالت اداری
+ مسکن و ساختمان در نظریات مشورتی

مقررات مرجع:
بند (پ) ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت 1403: از طریق توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی با رعایت ماده 8 و تبصره 2 ماده 9 قانون جهش تولید مسکن، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و سند آمایش سرزمینی، نسبت بـه تأمین زمین برای اجرای طرحهای حمایتی ساخت مسکن یا احداث شهرک های مسکونی توسط بخش خصوصی، تعاونی و عمومی غیردولتی با اولویت تعاونی های مردمی و با رعایت ضوابط وزارت راه و شهرسازی اعم از رعایت سرانه های شهری و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی مورد نیاز و سایر قوانین و مقررات اقدام نماید.
آئین نامه اجرائی این بند شامل دامنه کاربرد و شیوه توافق با مالکین اراضی غیردولتی بر مبنای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، افزایش تراکم و سطح اشغال و از این قبیل، ظرف شش ماه از لازم الاجرا شدن این قانون توسط وزارت راه و شهرسازی و پس از تصویب در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بـه تصویب هیأت وزیران می رسد.
تبصره ـ در طول اجرای برنامه بـه منظور تأمین مسکن سازمانی مورد نیاز کارکنان نیروهای مسلح و امنیتی با اولویت مناطق مرزی و محروم عملیاتی:
۱ ـ ستاد کل نیروهای مسلح جمهوری اسلامی ایران مجاز است نسبت بـه تأمین زمین مورد نیاز احداث سالانه ده هزار واحد خانه سازمانی اقدام نماید. وزارت راه و شهرسازی نیز مکلف است با رعایت طرح تفصیلی و آمایش سرزمینی نسبت بـه تغییر کاربری زمینهای معرفی شده با رعایت سایر قوانین و مقررات اقدام نماید.
۲ ـ دولت مجاز است زمین، پشتیبانی های لازم و زیرساخت های مورد نیاز جهت احداث یکصد هزار واحد خانه سازمانی نیروهای فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران (فراجا) را بـه صورت رایگان تأمین نماید و منابع مورد نیاز آن را در بودجه سنواتی پیش بینی نماید.
۳ ـ وزارت راه و شهرسازی مجاز است بـه صورت رایگان زمین مورد نیاز برای احداث حداقل سه هزار واحد خانه سازمانی وزارت اطلاعات را تأمین نماید.
۴ ـ بانک مرکزی مکلف است نسبت بـه تعیین سهمیه پرداخت تسهیلات بانکی مورد نیاز برای خانه های سازمانی فوق و نظارت بر پرداخت آن توسط بانکهای عامل از محل تسهیلات قانون جهش تولید مسکن اقدام نماید.
۵ ـ بـه فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران اجازه داده می شود با هماهنگی بانک مرکزی نسبت بـه سپرده گذاری برای دریافت تسهیلات کم بهره از محل تسهیلات قانون جهش تولید مسکن اقدام نماید.
تبصره ۳ ـ وزارت راه و شهرسازی مکلف است در طرحهای حمایتی مسکن و بازآفرینی شهری، نسبت بـه تأمین زمین رایگان برای احداث حوزه و نواحی بسیج و ایستگاه های رادیویی و تلویزیونی اقدام نماید.

متن آیین نامه بند (پ) ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت:

هیات وزیران در جلسه 1404/6/27 به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و به استناد بند (پ) ماده (50) قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403، آیین نامه اجرایی بند یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:

ماده 1 ـ در این آیین نامه، اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند: 
1 ـ قانون: قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403. 
2 ـ وزارت: وزارت راه و شهرسازی. 
3 ـ طرح های حمایتی مسکن: طرح هایی که برای تأمین مسکن متقاضیان واجد شرایط با ارائه امکانات و مشوق های دولتی از جمله زمین و یا تسهیلات یارانه ای مسکن در اجرای قوانین از جمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 و قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت مصوب 1400 توسط وزارت تعریف می شود.
4 ـ ارزش افزوده: ارزشی که پس از انجام الحاق، تغییر کاربری، هزینه های آماده سازی، سطح اشغال و تراکم مصوب به اراضی موضوع این آیین نامه ایجاد می شود.
5 ـ محدوده شهر: مطابق تعریف ماده (1) قانون تعاریف محدوده شهر و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 1384.
6 ـ شهرک مسکونی: مطابق تعریف موضوع ماده (1) آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها موضوع تصویب نامه شماره 31636/ت47097ه ـ مورخ 1391/2/20.
7 ـ محدوده منفصل شهری: بخشی از حد کالبدی شهر در دوره طرح جامع مصوب که به صورت منفصل به عنوان یک یا بخشی از نواحی یا مناطق شهر اصلی می باشد و برای آن در قالب طرح های جامع و تفصیلی، ضوابط تدوین می شود و ملاک عمل قرار می گیرد. 
8 ـ توافق: قراردادی که فی مابین وزارت و مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی به منظور تأمین زمین مورد نیاز اجرای طرح های حمایتی مسکن و یا احداث شهرک مسکونی بر مبنای ارزش افزوده ناشی از الحاق به محدوده شهر، تغییر کاربری، افزایش سطح اشغال، تعیین میزان تراکم و تصویب طرح حمایتی مسکن محدوده منفصل شهری در چهارچوب ضوابط این آیین نامه منعقد می شود و دارای ضمانت اجرا و آثار حقوقی الزام آور است. 

ماده 2 ـ در مواردی که به تشخیص وزارت و در راستای اجرای طرح های حمایتی مسکن و سیاست های ابلاغی، نیاز به اراضی غیردولتی باشد، وزارت با هماهنگی وزارتخانه های کشور و جهادکشاورزی نسبت به نیازسنجی و شناسایی اراضی مناسب جهت انجام توافق با مالکین آن ها بر اساس نیاز استان ها و شهرهای کشور و در چهارچوب احکام قانون، سند آمایش و طرح های توسعه و عمران مصوب و سایر قوانین و مقررات مرتبط اقدام خواهد کرد.
تبصره 1 ـ قطعی شدن توافقات وزارت با مالکین اراضی غیردولتی مشروط به تصویب پیشنهاد مربوط در مراجع قانونی ذی ربط طرح های توسعه و عمران (کمیسیون ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 با اصلاحات بعدی، کارگروه زیربنایی، توسعه روستایی، عشایری، شهری و آمایش سرزمین و محیط زیست، شورای برنامه ریزی و توسعه استان و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطابق ضوابط مربوط) می باشد و عدم تصویب پیشنهاد، تعهدی برای طرفین توافق ایجاد نخواهد کرد.
تبصره 2 ـ موارد مندرج در تبصره (2) ماده (9) قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400، باغ های موضوع ماده (14) قانون زمین شهری مصوب 1366، مناطق درگیر فرونشست، اراضی که یک نوبت در کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1375 و اصلاحات بعدی آن مخالفت شده است، از شمول این آیین نامه مستثنی می باشند. 

ماده 3 ـ شیوه توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی برای الحاق به محدوده های شهری و یا شهرک سازی به شرح زیر است: 
1 ـ شناسایی اراضی مناسب و یا بررسی درخواست متقاضیان بخش غیردولتی دارای زمین برای اجرای طرح های مسکن حمایتی موضوع این آیین نامه با رعایت ماده (6) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 و ضوابط و مقررات مصوب شهرسازی و معماری.
2 ـ بررسی و تأیید اولیه توسط حوزه معاونت شهرسازی و معماری ادارات کل راه و شهرسازی استان ها بر اساس طرح های توسعه و عمران، مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران از جمله مصوبه مورخ 1400/7/12 آن شورا با عنوان الزامات شهرسازی مربوط به تأمین اراضی مورد نیاز قانون جهش تولید مسکن و ضوابط و قوانین مرتبط.
3 ـ اخذ استعلام از وزارت جهادکشاورزی در خصوص نوعیت و درجه خاک اراضی کشاورزی موضوع تبصره (2) ماده (9) قانون جهش تولید مسکن و وزارت نیرو درخصوص تأمین آب و برق.
4 ـ اخذ سایر استعلامات مربوط از دستگاه های ذی ربط مطابق قوانین و مقررات مربوط. 
5 ـ قیمت گذاری و تعیین سهم مالکین اراضی غیردولتی مورد تفاهم براساس آیین نامه اجرایی جزء (2) بند (ث) ماده (50) قانون موضوع تصویب نامه شماره 94915/ت63620هـ مورخ 1404/6/18.
6 ـ انعقاد توافق نامه با مالک یا مالکین اراضی غیردولتی، مشتمل بر حقوق و تکالیف و نحوه تقسیم سهم طرفین مطابق با مفاد این آیین نامه و آیین نامه اجرایی جزء (2) بند (ث) ماده (50) قانون.
7 ـ انتقال رسمی مالکیت زمین به وزارت در چهارچوب توافق نامه ظرف دو ماه.
8 ـ اخذ مصوبات لازم از مراجع ذی صلاح شامل:
الف ـ کارگروه زیربنایی، توسعه روستایی، عشایری، شهری و آمایش سرزمین و محیط زیست. 
ب ـ شورای برنامه ریزی و توسعه استان. 
ج - شورای عالی شهرسازی و معماری ایران. 
تبصره ـ اراضی غیردولتی الحاقی به محدوده های شهرها مطابق جزء (2) بند (ث) ماده (50) قانون بدون نیاز به پرداخت هرگونه عوارض تغییر کاربری، سهم خدمات، تفکیک یا ورود به محدوده می باشد.

ماده 4 ـ شیوه توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی از قبیل بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و بافت های مجاور آن در داخل محدوده های شهری به شرح زیر است: 
1 ـ شناسایی اراضی مناسب جهت انجام توافق و یا بررسی درخواست متقاضیان بخش غیردولتی دارای زمین با رعایت ضوابط و مقررات مصوب شهرسازی و معماری.
2 ـ بررسی و تأیید اولیه توسط حوزه معاونت شهرسازی و معماری ادارات کل راه و شهرسازی استان ها بر اساس طرح های توسعه و عمران، مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و ضوابط و قوانین ملاک عمل. 
3 ـ تهیه طرح با اعمال کلیه احکام حمایتی و امتیازات و مشوق های موضوع قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 و بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری جهت ایجاد ارزش افزوده در راستای رفع ناکارآمدی های بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری.
4 ـ اخذ استعلامات مربوط از دستگاه های ذی ربط مطابق قوانین و مقررات موجود. 
5 ـ قیمت گذاری و تعیین سهم مالکین اراضی غیردولتی مورد تفاهم براساس آیین نامه اجرایی جزء (2) بند (ث) ماده (50) قانون.
6 ـ انعقاد توافق نامه با مالک یا مالکین اراضی غیردولتی مشتمل بر حقوق و تکالیف و نحوه تقسیم سهم طرفین مطابق مفاد این آیین نامه و آیین نامه اجرایی جزء (2) بند (ث) ماده (50) قانون.
7 ـ انتقال رسمی مالکیت زمین به وزارت در چهارچوب توافق نامه ظرف دو ماه.
8 ـ اخذ مجوزهای لازم اجرای طرح از مراجع ذی صلاح (کمیسیون ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 با اصلاحات بعدی و در صورت لزوم شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطابق ضوابط مربوط) توسط وزارت جهت تغییر کاربری، تعیین تراکم و سطح اشغال.
تبصره 1 ـ در راستای تحقق کاربری های خدماتی داخل محدوده شهرها (منطقه و ناحیه)، وزارت مجاز به توافق با مالکین این اراضی در چهارچوب مقررات این آیین نامه می باشد. در این توافق سهم دولت و مالک از کاربری های مسکونی، انتفاعی و خدماتی غیر انتفاعی متناسب با تراکم ساختمانی تعیین می گردد. همچنین کلیه مناسبات مربوط به تغییر کاربری بر اساس آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران درخصوص این اراضی نیز جاری می باشد. این توافق نامه صرفاً در خصوص کاربری های خدماتی غیرانتفاعی در مقیاس شهر، منطقه و ناحیه مصداق دارد.
تبصره 2 ـ هر یک از طرفین توافق متناسب با قدرالسهم خود از اراضی، متعهد به پرداخت هزینه طراحی و آماده سازی شامل تعیین بر و کف، تسطیح، اساس و زیر اساس، اجرای معابر، جوی و جداول و آسفالت می باشند.

ماده 5 ـ در صورت تمایل و توافق طرفین، خرید سهم مالکین یا معاوضه آن با سایر اراضی وزارت از طریق تهاتر امکان پذیر می باشد.

ماده 6 ـ معابر به اضافه درصدی از مساحت زمین ها مطابق تبصره (6) ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری ها مصوب1370 در اختیار شهرداری ها قرار می گیرد. در خصوص سایر کاربری های مرتبط با وظایف شهرداری ها فارغ از سهم شهرداری، بر اساس طرح مصوب و طبق قوانین مرتبط عمل خواهد شد.

ماده 7 ـ کلیه محوطه ها و ابنیه های دارای ارزش تاریخی که توسط وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی به ثبت رسیده و یا واجد ارزش اعلام شده اند از شمول این آیین نامه مستثنی می باشند.

معاون اول رئیس جمهور ـ محمدرضا عارف

*********************************
خلاصه تحلیلی توسط ایرانکدیقای:

این آیین نامه اجرایی که در تاریخ ۲۷ شهریور ۱۴۰۴ توسط هیأت وزیران تصویب و در ۲۷ مهر ۱۴۰۴ در روزنامه رسمی منتشر شده است، چگونگی توافق دولت با مالکان اراضی غیردولتی برای تأمین زمین طرح های حمایتی مسکن و شهرک های مسکونی را مشخص می کند.

در ادامه، خلاصه ای از مهم ترین مفاد این آیین نامه ارائه شده است:

 هدف کلی:
تأمین زمین مورد نیاز برای طرح های حمایتی مسکن و احداث شهرک های مسکونی توسط بخش های خصوصی، تعاونی و عمومی غیردولتی از طریق توافق با مالکان اراضی غیردولتی، بر مبنای ارزش افزوده ایجاد شده.

 نکات کلیدی و سازوکار آیین نامه:

1.  مبنای اصلی توافق: ارزش افزوده
    *   هسته اصلی این آیین نامه، توافق بر سر تقسیم "ارزش افزوده" ناشی از اقدامات توسعه ای است. این ارزش از طریق الحاق زمین به محدوده شهر، تغییر کاربری، افزایش تراکم و سطح اشغال ایجاد می شود.
    *   دولت به جای خرید زمین به قیمت روز، با مالک بر سر تقسیم این ارزش افزوده (مثلاً به صورت سهم بندی زمین یا واحدهای ساخته شده) به توافق می رسد.

2.  دو سناریوی اصلی برای توافق:
    *   ماده ۳: اراضی خارج از محدوده شهر (برای الحاق به شهر یا احداث شهرک)
    *   ماده ۴: اراضی داخل محدوده شهر (مانند بافت های فرسوده)

3.  فرآیند عمومی توافق (مواد ۳ و ۴):
    *  شناسایی و بررسی: وزارت راه و شهرسازی اراضی مناسب را شناسایی یا درخواست مالکان دارای زمین را بررسی می کند.
    *  تأیید اولیه: ادارات کل راه و شهرسازی استان، اراضی را بر اساس طرح های مصوب تأیید می کنند.
    *  استعلام: از دستگاه های ذی ربط (مانند جهاد کشاورزی برای نوع خاک و وزارت نیرو برای آب و برق) اخذ می شود.
   *  قیمت گذاری و تعیین سهم: سهم مالک و دولت بر اساس ارزش افزوده و طبق آیین نامه جداگانه ای تعیین می شود.
   *  انعقاد توافق نامه: حقوق و تکالیف طرفین و نحوه تقسیم سهم در توافق نامه قید می شود.
   *  انتقال مالکیت: مالک موظف است ظرف ۲ ماه مالکیت زمین را به وزارت راه و شهرسازی منتقل کند.
   *  اخذ مصوبات نهایی: توافق نهایی منوط به تصویب در مراجع قانونی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای برنامه ریزی و توسعه استان است.

4.  مزایا و معافیت ها:
    *   معافیت از عوارض (تبصره ماده ۳): اراضی که با این مکانیسم به محدوده شهر الحاق می شوند، از پرداخت هرگونه عوارض تغییر کاربری، سهم خدمات، تفکیک یا ورود به محدوده معاف هستند. این یک مشوق بزرگ برای مالکان است.

5.  محدودیت ها و استثناها (ماده ۲ و ۷):
    *   اراضی مستثنی شده: این آیین نامه شامل باغ ها (طبق قانون زمین شهری)، مناطق درگیر فرونشست، اراضی که یک بار برای تغییر کاربری رد شده اند و محوطه های دارای ارزش تاریخی نمی شود.

6.  سایر مفاد مهم:
    *   خرید یا معاوضه سهم (ماده ۵): در صورت توافق، دولت می تواند سهم مالک را بخرد یا با زمین دیگری معاوضه کند.
    *   سهم شهرداری (ماده ۶): معابر و درصدی از زمین ها مطابق قانون، به رایگان در اختیار شهرداری قرار می گیرد.
    *   تکالیف مالی (تبصره ۲ ماده ۴): هر یک از طرفین (دولت و مالک) متناسب با سهم خود، هزینه های آماده سازی و طراحی زمین را می پردازند.

 جمع بندی:
این آیین نامه یک ابزار قدرتمند حقوقی در اختیار دولت قرار می دهد تا بدون نیاز به هزینه کردن بودجه کلان برای خرید زمین، با استفاده از امتیاز توسعه (تراکم و کاربری)، اراضی مورد نیاز برای ساخت مسکن حمایتی را از بخش خصوصی تأمین کند. این مدل، یک مشارکت برد-برد بین دولت و مالکان خصوصی برای توسعه شهری و حل مشکل مسکن ایجاد می کند.