قانون مدنی مصوب 1314/08/08
مبحث اول ـ در اجاره اشیاء
در اجاره اشیاء
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
مدت اجاره از روزی شروع می شود کـه بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد، از وقت عقد محسوب است.
در صحّت اجاره؛ قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.
برای صحّت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره بـه ابقاء اصل آن ممکن باشد.
عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
لازم نیست کـه موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
مستأجر می تواند عین مستأجره را بـه دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
اجاره مال مشاع جایز است، لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است بـه إذن شریک.
موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع؛ موجر اجبار می شود و در صورت تعذّر اجبار؛ مستأجر خیار فسخ دارد.
موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید کـه مستأجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند، یا بـه همان نحوی کـه بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند، بـه نحوی کـه بـه مستأجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد.
عیبی کـه موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است کـه موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
عیبی کـه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود، نسبت بـه بقیه مدّت خیار ثابت است.
هر گاه عین مستأجره بـه واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می شود.
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی کـه موجر داده معیوب در آید، مستأجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور بـه تبدیل آن نماید، و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
اگر در مدت اجاره عین مستأجره بـه واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت بـه مقدار تلف شده منفسخ می شود، و در صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت بـه بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.
موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد کـه منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید کـه تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلا یا بعضا استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
تعمیرات و کلیه مخارجی کـه در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بـه عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی کـه برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می باشد.
هر گاه مستأجر نسبت بـه عین مستأجره تعدّی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.
اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن؛ مزاحم مستأجر گردد، در صورتی کـه قبل از قبض باشد، مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود، می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل بـه خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود، حق فسخ ندارد و فقط می تواند بـه مزاحم رجوع کند.
اگر شخصی کـه مزاحمت می نماید، مدعی حق نسبت بـه عین مستأجره یا منافع آن باشد، مزاحم نمی تواند عین مزبور را از ید مستأجر انتزاع نماید، مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر هر دو.
مستاجر باید: اولاً ـ در استعمال عین مستأجره بـه نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند. ثانیاً ـ عین مستأجره برای همان مصرفی کـه در اجاره مقرر شده، و در صورت عدم تعیین؛ در منافع مقصوده کـه از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید. ثالثاً ـ مال الاجاره را در مواعدی کـه بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
اگر منفعتی کـه در اجاره تعیین شده است بـه خصوصیت آن منظور نبوده، مستأجر می تواند استفاده منفعتی کند کـه از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.
اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی کـه در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
مستأجر نسبت بـه عین مستأجره ضامن نیست، بـه این معنی کـه اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدّی او کلاً یا بعضاً تلف شود، مسئول نخواهد بود، ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدّی نماید، ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدّی حاصل نشده باشد.
عقد اجاره بـه محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت المثل بدهد کـه استیفاء منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد کـه مجاناً استفاده نماید.
اگر برای تادیه مال الاجاره ضامنی داده شده باشد، ضامن مسئول اجرت المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
عقد اجاره بـه واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت بـه تخلّف از شرایطی کـه بین موجر و مستأجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلّف ثابت می گردد.
عقد اجاره بـه واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود، ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است، اجاره بـه فوت موجر باطل می شود. اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد، بـه فوت مستاجر باطل می گردد.
اگر عین مستأجره بـه دیگری منتقل شود، اجاره بـه حال خود باقی است، مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
هر گاه متولّی با ملاحظه صرفه وقف؛ مال موقوفه را اجاره دهد، اجاره بـه فوت او باطل نمی گردد.
در بیع شرط؛ مشتری می تواند مبیع را برای مدتی کـه بایع حق خیار ندارد؛ اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد، بـه وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی کـه منافی با حق بایع باشد، باطل خواهد بود.
اگر در عقد اجاره مدت بـه طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر بـه موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و بـه نسبت زمان تصرّف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
اگر مستأجر در عین مستأجره بدون إذن موجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
هر گاه مستأجر بدون إجازه موجر در خانه یا زمینی کـه اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند، هر یک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید. در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.
هر گاه مستأجر بـه موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند مستأجر را بـه خراب کردن یا کندن آن اجبار کند، و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستإجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
اقساط مال الاجاره کـه بعلت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است بـه موت او حاصل نمی شود.
در اجاره عقار؛ آفت زراعت از هر قبیل کـه باشد بـه عهده مستاجر است، مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.
